房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何合理避稅
房地產(chǎn)公司是如何辦理避稅的呢?房地產(chǎn)企業(yè)的避稅問題困擾著很多企業(yè)家,小編為你帶來了“房地產(chǎn)公司避稅”的相關(guān)知識,這其中也許就有你需要的。
房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的技巧
避稅渠道1:拖延工期
無論如何征稅,都必須等待項目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過1%或0.5%的預(yù)征來解決,一旦項目還有哪怕一點沒有完工,國家就無法征收本稅、企業(yè)也就可以不交納本稅。
設(shè)想一個小區(qū),完工95%,另外5%拖著不完工,本稅就可以不繳、遲繳,從法律上講,不存在任何問題。相信如果國家嚴(yán)格征稅,由于影響太大,必然迫使一些企業(yè)采取這種消極的方式去避稅。
避稅渠道2:提高人工
對于股份公司而言,一旦經(jīng)過平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人工可以歸避稅收,就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類似內(nèi)部人控制的萬科。
當(dāng)然還有類似購買巨額保險等傳統(tǒng)的避稅辦法可以應(yīng)用。所以,在這里,先要預(yù)祝類似萬科等上市房地產(chǎn)企業(yè)、私營企業(yè)的高管們了,等著加工資吧。
避稅渠道3:搞精裝修
目前房地產(chǎn)市場一直以毛胚房為主要供應(yīng),使得土地增值部分較大。開征收土地增值稅以后,相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本,做精裝修房出售,以減少增值部分從而避稅。
也就是說,未來的裝修市場,面對購房者的份額要萎縮,而面對發(fā)展商的大盤、同意裝修將增加。
避稅渠道4:項目公司
那些通過項目公司操作的發(fā)展商多聰明,在預(yù)繳征收時期,由于可以開發(fā)完畢就注銷,因此,這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費,相信項目公司制會越來越多。同時,已經(jīng)開發(fā)完畢的項目公司,進(jìn)行注銷的應(yīng)該也會逐漸增多。
由于具有普遍性影響,而且影響幅度比較大,因此房企為了增加扣除項目、增加成本,土地增殖稅的恢復(fù)征收將促使一些企業(yè)做假帳,以達(dá)到少繳甚至無須繳納土地增值稅的條件。
避稅渠道5:轉(zhuǎn)售為租
土地增值稅對于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè),不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費用。這就表明,租賃比重比較大的企業(yè),比如招商地產(chǎn)等的影響相對較小。而由于既有銷售類房產(chǎn)、也有租賃類房產(chǎn),因此存在內(nèi)部操作空間,從而增大銷售類房產(chǎn)的成本,這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。
而這個約定,極其可能促使更多企業(yè)增加租賃比重,改變行業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)品結(jié)構(gòu),這對于保障行業(yè)業(yè)績平穩(wěn)大有幫助。
避稅渠道6: 加快周轉(zhuǎn)
很多以前銷售高端房產(chǎn)取得暴利,而沒有預(yù)提本稅、又把原來的錢投放出去了的企業(yè),將受到較大沖擊,甚至引起嚴(yán)重事件。這將導(dǎo)致行業(yè)集中度提高,從而有利于融資能力強(qiáng)、預(yù)先準(zhǔn)備好的房企。
根據(jù)測算基本可以得知,只要企業(yè)的各項成本占到70%,也就是企業(yè)毛利率在30%以下,那么就可以滿足“增值額未超過扣除項目金額20%的,免收土地增值稅”。這將促使更多發(fā)展商拋棄暴利觀,建立新的價值觀。
同時,為了在規(guī)定條件下獲得盡可能大的利潤回報,因此存貨周轉(zhuǎn)率的控制將越來越重要,企業(yè)必然要使自己的周轉(zhuǎn)速度加快。
房地產(chǎn)涉及的稅種
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。
1、營業(yè)稅:稅率5%。
2、城市維護(hù)建設(shè)稅
計稅依據(jù)是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%(城區(qū))、5%(郊區(qū))、1%(農(nóng)村)。
計算公式: 應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×稅率。
3、教育費附加
計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。
計算公式:
應(yīng)交教育費附加額=營業(yè)稅×3%。
4、印花稅:
(1)財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同,適用稅率為千分之一;
(2)加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、貨運運輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù), 稅率為萬分之五;
(3)購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同,稅率為萬分之三;
(4)借款合同,稅率為萬分之零點五;
(5)對記錄資金的帳薄,按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼花;
(6)營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照,按件定額貼花五元。
5、個人所得稅:
工資、薪金不含稅收入適用稅率表
計算公式:
應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)
應(yīng)納稅額=工資薪金收入-2000-“三險一金”
6、所得稅
(1)所得稅的征收方式有兩種:查帳征收和核定征收。
(2)如果屬于核定征收的,按收入計算繳納所得稅。
計算公式:
應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率
(3)如果屬于查帳征收的,按利潤計算繳納所得稅。
計算公式:
應(yīng)交所得稅=利潤總額*所得稅稅率
(4)所得稅稅率:
一般企業(yè)所得稅的稅率為25%,
符合條件的小型微利企業(yè),減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。
國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè),減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。
7、房產(chǎn)稅
依照房產(chǎn)余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的,稅率為12%。
8、土地使用稅:土地使用稅每平方米年稅額如下:
(1)大城市1.5元至30元;
(2)中等城市1.2元至24元;
(3)小城市0.9元至18元;
(4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
9、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額,為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,計算增值額的扣除項目金額包括:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)開發(fā)土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格;
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率:土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率,即:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
房地產(chǎn)公司避稅相關(guān)文章: