企業(yè)房產(chǎn)稅計(jì)算的重要細(xì)節(jié)

　　1、征稅范圍

　　目前，房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。但國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn);經(jīng)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅;經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅;《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅〔2014〕52號(hào))明確，對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。

　　2、適用稅率

　　房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為1.2%;按租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

　　3、房產(chǎn)原值計(jì)算

　?、僖话阋?guī)定。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))第二條規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕128號(hào))規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。例如，甲公司2010年7月從乙公司融資租入一生產(chǎn)車間，合同約定租賃期限為5年，最低租賃付款額合計(jì)為1300萬元，最低付款額現(xiàn)值為1000萬元。該生產(chǎn)車間公允價(jià)值為1200萬元。則該生產(chǎn)車間會(huì)計(jì)入賬價(jià)值為1000萬元，即房產(chǎn)原值為1000萬元。假設(shè)甲公司所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅的依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值，那么甲公司融資租入生產(chǎn)車間的房產(chǎn)余值=1000×(1-30%)=700(萬元)。

　?、谂涮自O(shè)施?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕173號(hào))規(guī)定，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。例如，某企業(yè)一項(xiàng)建設(shè)工程3500萬元，其中：建筑物2500萬元、中央空調(diào)400萬元、智能化設(shè)備600萬元，那么，應(yīng)以3500萬元作為房產(chǎn)原值計(jì)稅，而不能僅以建筑物2500萬元作為計(jì)稅原值。

　?、鄣叵陆ㄖ?。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財(cái)稅〔2005〕181號(hào))明確，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×〔1-(10%~30%)〕×1.2%;2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×〔1-(10%~30%)〕×1.2%;3.對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

　　④土地價(jià)款?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))第三條規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià);容積率大于0.5且小于1時(shí)，按土地使用面積價(jià)值加上房產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)。例如，某企業(yè)有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，宗地容積率=8000÷20000=0.4，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單位=8000×2×1 =16000(萬元)。再如，某企業(yè)以8000萬元購置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產(chǎn)，其中，該宗土地面積1000平方米，地價(jià)2000萬元，宗地容積率=5000÷1000=5，應(yīng)將全部地價(jià)2000萬元計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　4、納稅時(shí)間

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào))第十九條規(guī)定，納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅;納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅;納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對(duì)于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)截止時(shí)間，財(cái)稅〔2008〕152號(hào)文件第三條規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

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