房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理
房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理
在當(dāng)今社會，不斷發(fā)展的生產(chǎn)力使得大量生產(chǎn)要素轉(zhuǎn)移到商業(yè)、交通運(yùn)輸、房地產(chǎn)、通訊、公共事業(yè)、保險、金融和其他服務(wù)性行業(yè)和領(lǐng)域，傳統(tǒng)的有形產(chǎn)品生產(chǎn)的概念已經(jīng)不能反映和概括服務(wù)業(yè)所表現(xiàn)出來的生產(chǎn)形式。學(xué)習(xí)啦小編把整理好的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理分享給大家，歡迎閱讀，僅供參考哦!
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理淺談
摘要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸的呈現(xiàn)出高速發(fā)展的趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系，其好壞直接就會體現(xiàn)在企業(yè)的核心競爭力的高低。一個好的運(yùn)營管理體系是企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展的最有力保障，是所有房地產(chǎn)企業(yè)都務(wù)必得認(rèn)真的面對，全方位考慮的關(guān)鍵。本文就將對我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營管理的相關(guān)問題進(jìn)行分析探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)項(xiàng)目 運(yùn)營管理
引言
在工程建設(shè)領(lǐng)域中，項(xiàng)目管理作為一種科學(xué)的管理方法已被廣泛應(yīng)用。不僅形成了項(xiàng)目管理體制和運(yùn)行機(jī)制，而且建立了系統(tǒng)、完整的項(xiàng)目管理體系。同時，隨著社會的不斷發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，工程項(xiàng)目管理所涉及的范圍仍在不斷地?cái)U(kuò)大，新的管理理念仍在不斷擴(kuò)充。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理作為一種管理模式，不斷地被地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營中，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等方面的管理，全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，使項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)方案得以明確，在房地產(chǎn)工作中扮演起承轉(zhuǎn)合的重要作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對房地產(chǎn)涉及到的一切設(shè)計(jì)活動進(jìn)行同意的部署，不僅要解決房地產(chǎn)設(shè)計(jì)問題，還要保持好設(shè)計(jì)相關(guān)部門之間的溝通聯(lián)系，避免實(shí)際工作中出現(xiàn)矛盾。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要分為項(xiàng)目初期準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收、經(jīng)營使用五個部分。就從時間的分配上來說，初期準(zhǔn)備和建設(shè)施工階段所需的時間最長。初期準(zhǔn)備主要是取得土地的使用權(quán)，并完成工程項(xiàng)目建設(shè)所需要的相關(guān)證明和手續(xù)。竣工驗(yàn)收主要是甲方和乙方就工程質(zhì)量和工程成本進(jìn)行驗(yàn)收和核算。經(jīng)營使用主要是房地產(chǎn)企業(yè)銷售或是使用建成的建筑物。每個部分都有著不同的工作要做，而且都是必不可少的。只有正確把握這五個部分的項(xiàng)目成本投入，才能真正意義上有效的控制項(xiàng)目開發(fā)的成本，使得企業(yè)的成本投入在一個合理的范圍內(nèi)，便于企業(yè)流動資金運(yùn)轉(zhuǎn)的更加順利。
2.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的基本原則
2.1符合相關(guān)的法律法規(guī)的要求，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)相比比較系統(tǒng)和完善，為了更好的建立房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系，促進(jìn)該體系的健康發(fā)展，在建立的過程中要充分了解相關(guān)的法律法規(guī)、房地產(chǎn)專業(yè)的法規(guī)以及地方相關(guān)的政策方針，使得建立的體系符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，保證體系的合法性。
2.2結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，在建立房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的過程中，時刻要注意結(jié)合房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，不要盲目建立體系，脫離房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，這樣反而會阻礙管理工作的順利開展。只有充分了解房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，建立相應(yīng)的管理體系才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這是建立管理體系所必須遵循的原則。
2.3加強(qiáng)對影響因素的控制，為了更好的促進(jìn)管理體系的建立，還要建立相應(yīng)的房地產(chǎn)管理信息體系，這樣可以對相關(guān)的行業(yè)信息有一個細(xì)致的了解。當(dāng)前影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目眾多，建立信息管理體系可以保證隨時了解施工的工藝、科學(xué)的施工技術(shù)和施工方面的經(jīng)驗(yàn)等，并且能夠隨著了解施工方面最新的信息。只有這樣，建立的工程管理體系才能夠促進(jìn)我國工程管理體系的發(fā)展。
3.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的任務(wù)
3.1設(shè)計(jì)管理。設(shè)計(jì)管理是指在確立開發(fā)計(jì)劃之后對各流程工作的管理，旨在進(jìn)一步明確各環(huán)節(jié)的時間計(jì)劃和人員安排，從而使設(shè)計(jì)管理人員了解各自的工作任務(wù)，同時協(xié)調(diào)好項(xiàng)目涉及部門和人員的，將設(shè)計(jì)思想灌輸給設(shè)計(jì)人員，完善制度體系，規(guī)范各環(huán)節(jié)工作開展。相比之前的管理方式更系統(tǒng)，依據(jù)設(shè)計(jì)總目標(biāo)，將每個環(huán)節(jié)的工作落實(shí)，由此再確定各環(huán)節(jié)的管理責(zé)任，并且投入人力或物力等資源。因此設(shè)計(jì)流程管理是對開發(fā)項(xiàng)目全過程進(jìn)行監(jiān)管，保證施工過程的合理性、有效性，當(dāng)然流程設(shè)計(jì)也不僅僅是一套特定的模式，由于各房地產(chǎn)實(shí)際情況不同，所以不能一概而論，而是要尋求與自己公司經(jīng)營戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都會將流程管理細(xì)分，只有做好近期的管理任務(wù)，才可以提高整體的管理質(zhì)量。
3.2進(jìn)度管理。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說占領(lǐng)市場先機(jī)是十分重要的，因此工程進(jìn)度很大程度決定了企業(yè)的效益。依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總目標(biāo)，組織各部門進(jìn)行溝通，研究出最合理的時間計(jì)劃方案，計(jì)劃是開展工作的前提，但是之后實(shí)際的落實(shí)情況也很重要，對于后期貫徹落實(shí)情況，應(yīng)該派專業(yè)管理人員進(jìn)行定期審核，將設(shè)計(jì)計(jì)劃與實(shí)際施工情況做有機(jī)的結(jié)合，客觀分析兩者差異性，提出處理的辦法，從而保證項(xiàng)目提前或按時完成。影響設(shè)計(jì)進(jìn)度有以下因素。
3.3質(zhì)量管理。項(xiàng)目的質(zhì)量決定了施工的質(zhì)量，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有認(rèn)識到這一點(diǎn)，將重點(diǎn)都放在施工階段，這種觀念需要進(jìn)行改變，因?yàn)槭┕るA段其實(shí)是將之前所準(zhǔn)備好的計(jì)劃理論付諸實(shí)踐，其施工的基礎(chǔ)還是建立在前期產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上的。所以，進(jìn)行嚴(yán)格的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理是十分必要的，只有有效的質(zhì)量管理，才可以使設(shè)計(jì)質(zhì)量得到保證，包括形成良好的監(jiān)管機(jī)制，對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行監(jiān)督;對設(shè)計(jì)和施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審查，避免因?yàn)閳D紙繪制不規(guī)范導(dǎo)致的后期施工困難;把握好設(shè)計(jì)方案修改的次數(shù)，將成本控制在合理的范圍內(nèi)。以上所說都是為了避免后期因?yàn)榍捌谠O(shè)計(jì)的缺陷帶來的質(zhì)量問題。
3.4成本管理。一般來說，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要考慮的是結(jié)構(gòu)的安全問題，對于工程成本的控制概念不強(qiáng)，所以難免導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不經(jīng)濟(jì)，而增加了項(xiàng)目開發(fā)成本。就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主體。與以往的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力有限，抵抗風(fēng)險的能力和項(xiàng)目組織管理能力都不足，因此很難在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中對于工程成本做到有效控制。所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)首先要知道開發(fā)項(xiàng)目是建寫字樓還是住宅樓，或是商業(yè)中心等等。一定要遵守相關(guān)的法律法規(guī)和招標(biāo)投標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo)，不要弄虛作假。強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的控制成本意識，在保證結(jié)構(gòu)安全和合理周期的前提下，盡可能的降低項(xiàng)目成本;與此同時還要做好項(xiàng)目施工階段的成本控制。
結(jié)束語
當(dāng)前我國房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入一個新的歷史時期，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，激烈的競爭不可避免。科學(xué)的管理手段促進(jìn)企業(yè)的向前發(fā)展，為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，科學(xué)的管理必不可少。面對當(dāng)前的新形勢，我們?yōu)榱丝梢愿玫卮龠M(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，提高企業(yè)的核心競爭力，建立房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系，以期能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)企業(yè)融資模式及運(yùn)營管理策略
【摘要】房地產(chǎn)公司融資問題一直備受關(guān)注，本文首先對房地產(chǎn)企業(yè)的融資基本特征進(jìn)行了深入分析，然后集中闡述了我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)具體融資模式及其在實(shí)際應(yīng)用中存在的問題，最后提出有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的運(yùn)營管理策略。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資模式 運(yùn)營管理
一、引言
企業(yè)融資是企業(yè)以自身主體進(jìn)行資金融通，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資金供求的平衡狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)融資問題是企業(yè)發(fā)展的主要生命線，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理都是圍繞房地產(chǎn)及其項(xiàng)目融資進(jìn)行的?？傮w上說，房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為傳統(tǒng)融資方式(銀行貸款、股權(quán)融資等)與新興融資方式(信托計(jì)劃、投資基金等)兩種類別，不同融資方式在融資成本、風(fēng)險、項(xiàng)目規(guī)模等方面有著不同適應(yīng)條件。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征
(一)較多依賴外源性融資
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展是一個融資、發(fā)展、再融資、在發(fā)展的過程，企業(yè)生產(chǎn)活動需要籌集項(xiàng)目建設(shè)資金，其具體融資方式的選擇關(guān)系到企業(yè)融資成本選擇與負(fù)債結(jié)構(gòu)、可實(shí)現(xiàn)收益等。作為非金融企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方向主要分為兩種：一是內(nèi)源性融資，即利用本企業(yè)長期積累的自有資金或可供使用資產(chǎn)進(jìn)行再投資活動;二是外源性融資，即主要依賴外部資金或投資的供給滿足企業(yè)對資金的基本需要，如將投資者資金轉(zhuǎn)變?yōu)楣竟煞莸墓蓹?quán)融資形式。房地產(chǎn)企業(yè)從事行業(yè)性質(zhì)決定了企業(yè)資金密集型生產(chǎn)的基本定位，企業(yè)自有資金難以滿足企業(yè)對大規(guī)模、長期資金的需求狀況，以自有資金為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金融通是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)管理活動的基本條件。
(二)以土地與房產(chǎn)抵押為條件
房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以房地產(chǎn)企業(yè)自身為融通主體，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的特點(diǎn)及企業(yè)未來發(fā)展預(yù)測，采取適當(dāng)?shù)姆绞脚c渠道籌集資金、合理組織與安排企業(yè)對資金的供應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)融資行為有直接融資與間接融資兩種，間接融資方式就是通過向金融機(jī)構(gòu)(銀行)間接貸款進(jìn)行的融資活動，這種融資活動中作為直接借款人的房地產(chǎn)公司與作為直接貸款人的投資者之間不存在業(yè)務(wù)往來，而是借助中介機(jī)構(gòu)媒介作用進(jìn)行;直接融資就是指房地產(chǎn)公司作為直接借款人向作為投資者的直接貸款人進(jìn)行的融通活動。房地產(chǎn)企業(yè)的上述融資活動都需要以土地、房產(chǎn)作為擔(dān)保物進(jìn)行借貸或資金融通的條件。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式及其運(yùn)營中存在的問題
(一)房地產(chǎn)信托融資
在國際范圍內(nèi)，房地產(chǎn)信托融資也被稱為房地產(chǎn)投資信托基金。在我國房地產(chǎn)信托融資是指“信托+銀行”的融資方式?；A(chǔ)建設(shè)投資信托是目前我國規(guī)模最大的一種信托方式，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)周期較長，對資金的需求量大，其目的是為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供項(xiàng)目實(shí)施資金支持。其遵循的基本流程是：房地產(chǎn)企業(yè)充分表達(dá)項(xiàng)目建設(shè)融資需求，并針對項(xiàng)目實(shí)施制定出可行性分析報告，擬定資金信托文件等，然后由相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托推介，最終成立信托計(jì)劃，將資金投入項(xiàng)目運(yùn)作中去。當(dāng)前房地產(chǎn)信托也存在諸多問題，信托機(jī)構(gòu)監(jiān)管不到位，導(dǎo)致不合規(guī)活動難以得到有效抑制;信托機(jī)構(gòu)管理經(jīng)營不到位問題也十分突出。
(二)股權(quán)融資
股權(quán)融資方式是以企業(yè)增加新股東的方式融進(jìn)股本，獲取企業(yè)生產(chǎn)活動需要的長期穩(wěn)定資金，與債權(quán)融資相比，股東收益與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收益密切相關(guān)，同時企業(yè)自身不需要承擔(dān)還本付息的責(zé)任。股權(quán)融資具有資金使用長期性、不可逆性、無負(fù)擔(dān)性等特征，當(dāng)前上市融通資金成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資途徑，股權(quán)融入資金是企業(yè)股本的一部分，不僅可以用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，同時也能夠進(jìn)行相應(yīng)的投資等活動。但上市融資的缺陷也十分明顯，從長遠(yuǎn)看，不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求;同時上市融資的市場準(zhǔn)入門檻較高，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)很難以實(shí)現(xiàn)上市融資;證券市場的運(yùn)行規(guī)律使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨上市資金周轉(zhuǎn)等問題。
(三)債券融資
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資比重較小，國家對債券發(fā)行主體的資格要求、債券市場規(guī)模等限制了房地產(chǎn)企業(yè)債券融資的可能性，同時，債券融資對企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、資本金狀況及其擔(dān)保要求等都嚴(yán)格規(guī)定。
四、有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的運(yùn)營管理策略
(一)多元化融資方式互為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)集約化融資
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方式難以實(shí)現(xiàn)的主要原因還在于企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，市場競爭力較低，抵御風(fēng)險的能力不足等。房地產(chǎn)企業(yè)要以提升企業(yè)自身競爭實(shí)力為基礎(chǔ)，在綜合分析企業(yè)的經(jīng)營管理狀況與未來發(fā)展規(guī)劃的前提下，以多元化融資方式互為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體融資水平的提升。以轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)集約化融資目標(biāo)，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)融資管理成效。
(二)規(guī)范金融市場環(huán)境，提高金融工具創(chuàng)新力度
完善金融市場各項(xiàng)監(jiān)管法律法規(guī)，加強(qiáng)金融市場的監(jiān)管力度，是提升企業(yè)融資效率的關(guān)鍵因素。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資工具明顯不足，適用于房地產(chǎn)企業(yè)特性的融資工具創(chuàng)新力度不夠，如抵押、按揭等原始企業(yè)貸款方式依然是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特性及投資者的投資偏好設(shè)計(jì)出多樣化的金融融資工具，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑，是提升我國房地產(chǎn)企業(yè)融資效率的現(xiàn)實(shí)選擇。
五、小結(jié)
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，工資工具不足，在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。以企業(yè)集約化融資為目標(biāo)，積極創(chuàng)新融資工具，實(shí)現(xiàn)多元化融資方式互補(bǔ)機(jī)制，有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。
參考文獻(xiàn)
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運(yùn)營管理(Operations Management)
運(yùn)營管理(Operations Management)相近的概念有制造管理、生產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運(yùn)作管理、作業(yè)管理、運(yùn)作管理等，它們的名稱之所以不同，實(shí)際上是反映了這一學(xué)科的發(fā)展過程：
生產(chǎn)管理(Production Management)的主體一般是指產(chǎn)業(yè)革命以來的工業(yè)企業(yè)，制造業(yè)是其中的典型代表;
生產(chǎn)與運(yùn)作管理(Production and Operations Management)表明學(xué)科重心從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的過渡;
運(yùn)作/運(yùn)營管理(Operations Management)則主要面對的是服務(wù)性企業(yè)或行業(yè)。
其中，運(yùn)營管理更強(qiáng)調(diào)以經(jīng)營為中心，體現(xiàn)了時代發(fā)展的要求。簡單地說，生產(chǎn)/運(yùn)作/運(yùn)營管理是把投入的資源(生產(chǎn)要素)按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出(產(chǎn)品和服務(wù))的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。
以上就是學(xué)習(xí)啦小編為大家提供的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理，希望能對大家有所幫助
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