不動產(chǎn)的租賃增值稅
不動產(chǎn)的租賃增值稅
稅務(wù)問題事關(guān)重大，所以還是得了解詳細(xì)，請隨學(xué)習(xí)啦小編一起看下文。
提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃怎樣繳納增值稅
一、基本概念及原則
(一)基本概念
在《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016 年16 號)中，重復(fù)出現(xiàn)了單位、個體工商戶、其他個人，不動產(chǎn)、住房等等概念。為準(zhǔn)確理解文件，避免出現(xiàn)偏差，首先簡單回顧以下幾個基本概念：
1、納稅人
(1)單位與個人
單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。單位，也就是企業(yè)和非企業(yè)性單位之和。個人，是指個體工商戶和其他個人。其他個人，也就是自然人。個人，也就是個體工商戶和自然人之和。
(2)增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人
從納稅人類別來分，增值稅分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。
對照“單位和個人”：
企業(yè)：可以是增值稅一般納稅人或者小規(guī)模納稅人。
非企業(yè)性單位：也可以是增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人。
個體工商戶：同上，個體工商戶也可以是增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人。在實際業(yè)務(wù)中，個體工商戶以小規(guī)模納稅人居多，而且大多數(shù)都為雙定戶。
其他個人：自然人，都是小規(guī)模納稅人。
2、標(biāo)的物
(1)不動產(chǎn)
不動產(chǎn)范圍廣泛，不僅包括房屋、商鋪、樓堂館所，還包括路、橋、道、壩等等。
(2)房屋
房屋，即建筑物，包括住宅、商業(yè)用房、辦公樓、廠房等等。
房屋僅僅是建筑物的概念，比不動產(chǎn)的概念要小。
(3)住房
住房，是指住宅、居民用房。
不動產(chǎn)的概念大于房屋，房屋概念大于住房。
(二)遵循的原則
與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，在《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年16 號)中，納稅地點、征收機關(guān)等遵循一些共同的規(guī)律和原則。
1、納稅地點
前面已經(jīng)說到，納稅人(除自然人以外)應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳，機構(gòu)所在地申報納稅。自然人出租不動產(chǎn)，只需在不動產(chǎn)所在地繳納稅款即可。
2、征收機關(guān)根據(jù)前面的說明，其他個人出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，委托地方稅務(wù)局代為征收增值稅，請注意，僅僅是自然人出租不動產(chǎn)，由地方稅務(wù)局代為征收，單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，仍由國家稅務(wù)局征收。
3、對改革前取得的不動產(chǎn)給予過渡政策
與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，對老項目均給予過渡政策。老項目是指納稅人在改革前，即4 月30 日前取得的不動產(chǎn)，在改革后即5 月1 日以后出租的業(yè)務(wù)。
4、過渡政策中增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率
納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，在原營業(yè)稅政策下，適用5%營業(yè)稅稅率。納稅人出租老項目、老房產(chǎn)，都可以按照過渡政策，采取簡易計稅方法依征收率計稅。
二、適用范圍
《辦法》第二條規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)(以下簡稱出租不動產(chǎn))，適用本辦法。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。
第二條明確了該《辦法》的適用范圍。一是，本辦法明確的是經(jīng)營租賃方式出租不動產(chǎn)征收管理規(guī)定，不包括融資租賃方式出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)。融資租賃與經(jīng)營租賃兩者性質(zhì)完全不同，融資租賃的目的是取得租賃標(biāo)的物的所有權(quán)，而經(jīng)營租賃的目的僅僅是獲得租賃標(biāo)的物一段時間內(nèi)的使用權(quán);融資租賃一般以融資額來計算租金，經(jīng)營性租賃以租賃標(biāo)的物占用的時間長短來計算租金;融資租入的不動產(chǎn)，在租入方進(jìn)行會計核算，經(jīng)營租賃方式租入的不動產(chǎn)，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經(jīng)營租賃兩者性質(zhì)完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規(guī)范了經(jīng)營性租賃業(yè)務(wù)。二是，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。三是，納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法?！对圏c實施辦法》規(guī)定，道路通行服務(wù)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。但如果納稅人提供道路通行服務(wù)，也要實行不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，機構(gòu)所在地申報繳納的方法，將給納稅人帶來極大的辦稅難度。因為公路很長，可能跨好幾個縣(市、區(qū))甚至跨省，納稅人每個縣(市、區(qū))都去預(yù)繳稅款，是不可能實現(xiàn)的。。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務(wù)排除在外。這樣就是說，納稅人提供道路通行服務(wù)，在機構(gòu)所在地直接申報納稅即可，不需要預(yù)繳稅款。
三、一般納稅人出租不動產(chǎn)
(一)選擇適用簡易計稅方法
《辦法》第三條第一款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
本款明確了一般納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法的相關(guān)政策規(guī)定。一是，納稅人出租不動產(chǎn)，簡易計稅方法的征收率為5%。出租不動產(chǎn)原屬于營業(yè)稅下的“服務(wù)業(yè)—租賃”，營業(yè)稅稅率為5%。營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，增值稅屬于價外稅，在價、稅合計相同的前提下，增值稅5%的征收率，只相當(dāng)于營業(yè)稅稅率4.76%，改革直接減輕納稅人稅收負(fù)擔(dān)。二是，前面已經(jīng)說過，出租不動產(chǎn)應(yīng)在不動產(chǎn)所在地納稅。當(dāng)增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人在機構(gòu)所在地繳納的稅款，滿足不動產(chǎn)所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負(fù)擔(dān)，文件規(guī)定，在此情況下納稅人不需要預(yù)繳，直接在機構(gòu)所在地申報繳納出租不動產(chǎn)的收入，計算納稅即可。三是，僅就“其他個人(即自然人)”出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)委托地稅代征，因而除其他個人以外的納稅人出租不動產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳的稅款，仍在國稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地后向主管國稅機關(guān)申報納稅。以下通過案例對本款進(jìn)行進(jìn)一步說明：
例1：北京西城區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2013 年購買了河北一座寫字樓用于出租。如果納稅人對出租該不動產(chǎn)業(yè)務(wù)選擇簡易計稅方法。請問，自2016 年5月1 日起，納稅人出租該寫字樓，應(yīng)如何計算納稅?如何預(yù)繳稅款?
分析：納稅人機構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)在河北，不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))，因此納稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。納稅人為增值稅一般納稅人，不是自然人，納稅人出租不動產(chǎn)，則應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。納稅人選擇簡易計稅方法后，按照規(guī)定，應(yīng)以收取的租金按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，而后回機構(gòu)所在地，以同樣的計稅方法向主管國稅機關(guān)申報納稅。
例2：北京西城區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2013 年購買了西城區(qū)兩層寫字樓用于出租，其中一層自用，另一層出租。如果納稅人對出租該不動產(chǎn)業(yè)務(wù)實行簡易計稅方法。請問，自2016 年5 月1 日起，納稅人出租該寫字樓，應(yīng)如何計算納稅?如何預(yù)繳稅款?
分析：納稅人機構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)也在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))，因此納稅人不需要預(yù)繳稅款。納稅人以收取的租金按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅即可。
(二)適用一般計稅方法
《辦法》第三條第二款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。
本款明確了一般納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法的相關(guān)政策規(guī)定。一是，此處將預(yù)征率定為3%，比小規(guī)模納稅人的征收率5%小。主要考慮是，稅負(fù)測算顯示，增值稅納稅人適用一般計算方法出租不動產(chǎn)，稅負(fù)較原來營業(yè)稅是降低的。出租不動產(chǎn)原屬于營業(yè)稅下的“服務(wù)業(yè)—租賃”，營業(yè)稅稅率為5%。為避免在不動產(chǎn)所在地產(chǎn)生多預(yù)繳的稅款，因而對于納稅人適用一般計算方法出租不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地的預(yù)征率定為3%，低于5%原營業(yè)稅稅率。二是，納稅地點問題，前面已經(jīng)講過，出租不動產(chǎn)應(yīng)在不動產(chǎn)所在地納稅。當(dāng)增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，為減輕納稅人的辦稅負(fù)擔(dān)，則納稅人不需要預(yù)繳，直接在申報期申報繳納出租不動產(chǎn)的收入，計算納稅即可。三是，委托地稅代征的出租業(yè)務(wù)僅為“其他個人(即自然人)”出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，除其他個人以外的納稅人，也就是單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，仍在國稅局預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地后向主管國稅機關(guān)申報納稅。四是，增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動產(chǎn)，也可以適用一般計算方法，按照該條規(guī)定計算預(yù)繳稅款或應(yīng)納稅額。也就是說，過渡政策給予納稅人自由選擇權(quán)，對于改革前取得的不動產(chǎn)，納稅人可以自行選擇簡易計稅辦法，或者一般計稅方法，納稅人可根據(jù)自身實際情況，做出最有于企業(yè)的選擇。以下通過案例對本款進(jìn)行進(jìn)一步說明：
例3：北京西城區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2016 年6 月購入河北一座寫字樓用于出租。請問，自2016 年7 月1 日起，納稅人出租該寫字樓，應(yīng)如何計算納稅?如何預(yù)繳稅款?
分析：納稅人機構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)在河北，不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市區(qū))，因此納稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。納稅人為增值稅一般納稅人，其出租不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。在此題中，增值稅一般納稅人出租營改增試點后取得的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，則應(yīng)以收取的租金按照3%的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動產(chǎn)所在地，河北的國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，而后回機構(gòu)所在地，按照銷項稅額減去進(jìn)項稅額的方法計算應(yīng)納稅額，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
例4：接例3，如果納稅人購買的是北京西城區(qū)一層寫字樓用于出租，請問，自2016 年5 月1 日起，納稅人出租該寫字樓，應(yīng)如何計算納稅?如何預(yù)繳稅款?
分析：納稅人機構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)也在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市區(qū))，因此納稅人不需要預(yù)繳稅款。增值稅一般納稅人出租改革后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法。即應(yīng)按照銷項減去進(jìn)項的方法計算應(yīng)納稅額，向主管國稅機關(guān)申報納稅。
四、小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)
《辦法》第四條小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：(一)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。(二)其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。
本條明確了小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)的相關(guān)政策規(guī)定。一是，本條規(guī)定的前提是“小規(guī)模納稅人”出租不動產(chǎn)的增值稅計算繳納。第一款規(guī)定了小規(guī)模納稅人中的“單位和個體工商戶”出租不動產(chǎn)如何計算繳納增值稅;第二款明確“其他個人”出租不動產(chǎn)如何計算繳納增值稅。兩款合計，則明確了所有小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)增值稅計算繳納方法。二是，小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產(chǎn)的基本規(guī)定是，適用簡易計稅方法，按照5%征收率計算應(yīng)納稅額。三是， 36 號文件規(guī)定“個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額”。個人包括個體工商戶和其他個人。因此，在第一款小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中，需要排除括號內(nèi)的內(nèi)容，即個體工商戶出租住房。接著，這款中接著明確，個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。四是，出租不動產(chǎn)應(yīng)在不動產(chǎn)所在地納稅，當(dāng)單位和個體工商戶出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。單位和個體工商戶出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，為減輕納稅人的辦稅負(fù)擔(dān)，則納稅人不需要預(yù)繳，直接申報納稅即可。五是，前已敘及，不動產(chǎn)范圍遠(yuǎn)大于住房。個人減按1.5%
計算應(yīng)納稅額政策僅針對“住房”，因此，在第二款規(guī)定中，分其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，和其他個人出租住房兩部分來規(guī)定。前已提到，其他個人出租不動產(chǎn)，由地稅代征。因此第二款中規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，包括住房，都向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。還是來看看例子：
例5：北京市西城區(qū)某個體工商戶2013 年購買河南商鋪
一套，一直用于出租。請問，自2016 年5 月1 日起，納稅
人出租該商鋪，應(yīng)如何計算納稅?如何預(yù)繳稅款?
分析：個體工商戶機構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)在河南，不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市區(qū))，因此納稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅。納稅人為個體工商戶，不是自然人，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳增值稅。在此題中，納稅人出租商鋪，不是住房，按照規(guī)定應(yīng)以收取的租金按照5%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動產(chǎn)所在地，河南的國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，而后回機構(gòu)所在地，按照同樣的計稅方法，向主管國稅機關(guān)申報納稅。
例6：接例5，如果該個體工商戶購買的是河南的住房一套(住房登記在該個體工商戶名下)，自2016 年5 月1 日起，納稅人出租該住房，應(yīng)如何計算納稅?如何預(yù)繳稅款?
分析：同上，該個體工商戶應(yīng)以收取的租金減按照1.5%征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅額，向不動產(chǎn)所在地，河南的國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，而后回機構(gòu)所在地，按照同樣的計稅方法，向主管國稅機關(guān)申報納稅。
例7：張三為北京市居民，2013 年購買河南商鋪一套，一直用于出租。請問，自2016 年5 月1 日起，張三出租該商鋪，應(yīng)如何計算納稅?如何預(yù)繳稅款?
分析：《試點實施辦法》明確，“其他個人出租不動產(chǎn)”委托地方稅務(wù)局代為征收。自然人出租不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。在此題中，納稅人出租商鋪，不是住房，按照規(guī)定應(yīng)以收取的租金按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地，河南的地稅機關(guān)申報納稅。
例8：接例7，如果張三購買的是河南的住房一套，自2016 年5 月1 日起，張三出租該住房，應(yīng)如何計算納稅?如何預(yù)繳稅款?
分析：因張三出租的是住房，個人出租住房可以按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，因此，張三應(yīng)以收取的租金，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地，河南的地稅機關(guān)申報納稅。
五、預(yù)繳稅款
《辦法》第五條規(guī)定，納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與其機構(gòu)所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣(市、區(qū))的，由直轄市或計劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。
本條明確了預(yù)繳稅款的特殊規(guī)定。一是，本條中納稅人，不包括其他個人。原因是其他個人出租不動產(chǎn)，不需要預(yù)繳稅款，直接在不動產(chǎn)所在地申報納稅即可。二是，納稅人所出租的不動產(chǎn)，與其機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，需要在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地申報繳納。三是，為減輕納稅人負(fù)擔(dān)，減少辦稅環(huán)節(jié)，對于不動產(chǎn)所在地與其機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))但在同一直轄市或計劃單列市的，可由直轄市或計劃單列市國家稅務(wù)局決定是否需要預(yù)繳稅款。注意，只能是直轄市或計劃單列市內(nèi)能進(jìn)行特殊處理。
《辦法》第六條規(guī)定，納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。
本條明確了出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅申報期。一是，本條中“納稅人”不包括其他個人，指單位和個體工商戶。二是，納稅人預(yù)繳稅款，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。具體來講，一般情況下，出租不動產(chǎn)預(yù)繳稅款的時間，為取得租金的次月納稅申報期內(nèi)。如納稅人5 月份收取的租金，應(yīng)在6 月申報期內(nèi)，也就是6 月15 日前，到不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。預(yù)繳稅款的時間，也可以由不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)核定?！对圏c實施辦法》第四十七條規(guī)定，增值稅的納稅期限分別為1 日、3 日、5 日、10 日、15 日、1 個月或者1 個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定。以1 個季度為納稅期限的規(guī)定適用于小規(guī)模納稅人、銀行、財務(wù)公司、信托投資公司、信用社，以及財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅人以1 個月或者1個季度為1 個納稅期的，自期滿之日起15 日內(nèi)申報納稅;以1 日、3 日、5 日、10 日或者15 日為1 個納稅期的，自期滿之日起5 日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1 日起15 日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。主管國稅機關(guān)可按照該規(guī)定核定納稅人出租不動產(chǎn)的納稅期限。
《辦法》第七條規(guī)定，納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+11%)*3%;納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+5%)*5%;個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+5%)*1.5%
本條明確了預(yù)繳稅款的計算方法。一是，本條中“納稅人”仍不包括其他個人。二是，納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，適用稅率為11%，并按照3%預(yù)征率預(yù)征，因此，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+11%)*3%;簡易計稅方法征收率為5%，按照5%征收率預(yù)征，因此，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+5%)*5%;個人出租住房，減按1.5%計算應(yīng)納稅額，因此個體工商戶出租住房，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+5%)*1.5%。此計算方法較銷售不動產(chǎn)管理辦法中的預(yù)繳稅款計算方法更為準(zhǔn)確，主要原因是：國稅部門信息系統(tǒng)已經(jīng)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，在國稅局預(yù)繳稅款時，納稅人通過填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)報告其是否屬于一般納稅人，是否按照一般計稅方法計稅，相關(guān)的信息、表格數(shù)據(jù)，經(jīng)過信息系統(tǒng)開發(fā)，可以傳遞到其機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)，因此可以采取更為準(zhǔn)確的方法計算預(yù)繳稅款。舉例進(jìn)行計算的詳細(xì)說明：
例9：北京市西城區(qū)某納稅人(增值稅一般納稅人)2013年購買河南商鋪10 套，全部用于出租。每月租金收入20 萬元。請問，自2016 年5 月1 日起，納稅人出租該商鋪，應(yīng)如何計算預(yù)繳稅款?
分析：納稅人機構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動產(chǎn)在河南，不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市區(qū))，因此納稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地國稅預(yù)繳稅款。該納稅人為增值稅一般納稅人，如果納稅人選擇一般計稅方法，按照本條第一款的規(guī)定，預(yù)繳稅款=20/(1+11%)*3%=0.54 萬元。如果納稅人選擇簡易計稅方法，則按照本條第二款的規(guī)定，預(yù)繳稅款=20/(1+5%)*5%=0.95 萬元。
例10：接例9，如果納稅人為個體工商戶，購買的不是商鋪，而是河南的住房一套(住房登記在該個體工商戶名下)，每月租金3.5 萬元，自2016 年5 月1 日起，納稅人出租該住房，應(yīng)如何計算預(yù)繳稅款?
分析：同上，《試點過渡政策的規(guī)定》規(guī)定，個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。按照本條第三款的規(guī)定，此題中，個體工商戶應(yīng)以收取的租金減按1.5%征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅額。預(yù)繳稅款=3.5/(1+5%)*1.5%=0.05 萬元。
《辦法》第九條規(guī)定，單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。
本條是對預(yù)繳稅款的操作規(guī)定。一是，本條中僅針對“單位和個體工商戶”，不包括“其他個人”，因為其他個人出租不動產(chǎn)，不需要預(yù)繳稅款。二是，單位和個體工商戶在不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，需要填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》“預(yù)征項目和欄次”中的第三行“出租不動產(chǎn)”?！对鲋刀愵A(yù)繳稅款表》中還需要填寫納稅人名稱、納稅人識別號等信息。我們已經(jīng)在稅收征管信息系統(tǒng)中進(jìn)行開發(fā)，納稅人填報的《增值稅預(yù)繳稅款表》錄入信息系統(tǒng)后，可在各地區(qū)信息實現(xiàn)互換，后續(xù)可以通過納稅人識別號，統(tǒng)一查詢納稅人在異地出租不動產(chǎn)、提供建筑服務(wù)(納稅人異地提供建筑服務(wù)，也需要預(yù)繳稅款，也需要填報《增值稅預(yù)繳稅款表》)的詳細(xì)信息，便于主管稅務(wù)機關(guān)后續(xù)跟蹤檢查。通過《增值稅預(yù)繳稅款表》，我們可以實現(xiàn)納稅人異地經(jīng)營業(yè)務(wù)的信息傳遞，全面掌握納稅人的經(jīng)營信息。
《辦法》第十三條規(guī)定，納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。納稅人出租不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
六、稅款計算
(一)其他個人出租不動產(chǎn)如何繳納增值稅
《辦法》第八條規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款：
出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額/(1+5%)*1.5%
出租非住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額/(1+5%)*5%
本條對其他個人出租不動產(chǎn)的應(yīng)納稅額計算進(jìn)行了明確。一是，前已敘及，其他個人出租不動產(chǎn)，不需要預(yù)繳，直接在不動產(chǎn)所在地地稅機關(guān)申報納稅。二是，《試點過渡政策的規(guī)定》規(guī)定，個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。因此，其他個人出租不動產(chǎn)，應(yīng)區(qū)分住房和非住房，分別適用不同公式計算應(yīng)納稅額。如果其他個人出租的是住房，則應(yīng)將租金轉(zhuǎn)換為不含稅價后，按1.5%計算應(yīng)納稅額;如果其他個人出租的是非住房，則應(yīng)將租金為不含稅價后，按5%計算應(yīng)納稅額。其他個人出租不動產(chǎn)，統(tǒng)一按照5%征收率對含稅價格進(jìn)行換算。舉例說明如下：
例11：張三為北京居民，擁有北京東城區(qū)住房三套，其將兩套住房出租，每月租金合計達(dá)3.3 萬元，張三應(yīng)如何計算應(yīng)納稅額?應(yīng)向哪里的稅務(wù)機關(guān)申報納稅?
分析：張三為個人，個人出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，由地方稅務(wù)部門代為征收。個人出租住房，可以依5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。則按照本條的規(guī)定，應(yīng)納稅款=3.3/(1+5%)*1.5%=0.05 萬元。張三應(yīng)向住房所在地的主管地稅機關(guān)，即北京東城區(qū)的地稅機關(guān)申報納稅0.05 萬元。
例12：接例11，如果張三出租的不是住房，而是商鋪，商鋪也在北京市東城區(qū)。假設(shè)每月租金仍為3.3 萬元，張三應(yīng)如何計算應(yīng)納稅額?應(yīng)向哪里的稅務(wù)機關(guān)申報納稅?
分析：同上，張三為個人，個人出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，由地方稅務(wù)部門代為征收。個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，直接按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。則按照本條的規(guī)定，應(yīng)納稅款=3.3/(1+5%)*5%=0.16 萬元。張三應(yīng)向商鋪所在地的主管地稅機關(guān)，即北京東城區(qū)的地稅機關(guān)申報納稅0.16 萬元。
(二)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)如何繳納增值稅
《辦法》第十條規(guī)定，單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
該條與《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第九條的含義相同。一是，除自然人以外的納稅人，即單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款后，回機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅時，可以在當(dāng)期的增值稅應(yīng)納稅額中，抵扣在不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)已經(jīng)預(yù)繳的稅款，若當(dāng)期未能抵減完，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。二是，納稅人在不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預(yù)繳稅款后，應(yīng)取得并妥善保管完稅憑證(注明有增值稅)，以完稅憑證作為抵減應(yīng)納稅額的合法有效憑證。區(qū)分納稅人身份，是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，區(qū)分不動產(chǎn)的取得時間，是改革前取得還是改革后取得，還區(qū)分不動產(chǎn)是否是住房，我們分別來舉幾個例子，全流程分析納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)如何繳納增值稅。
例13：北京海淀區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2013 年購買了天津商鋪一層用于出租，購買時價格為500 萬元，取得《不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》。納稅人每月收到的租金為10 萬元。假設(shè)該納稅人2016 年5 月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為25 萬元。請問，2016 年6 月申報期，納稅人應(yīng)如何計算5 月所屬期的增值稅應(yīng)納稅額?應(yīng)如何申報納稅?
分析：1、假設(shè)該納稅人對出租商鋪業(yè)務(wù)選擇簡易計稅方法計稅
根據(jù)規(guī)定，納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣(市區(qū))的不動產(chǎn)，需在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，則該納稅人應(yīng)在天津國稅部門預(yù)繳的稅款為：預(yù)繳稅款=10/(1+5%)*5%=0.48 萬元。
納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。納稅人回機構(gòu)所在地后，計算5 月份的增值稅應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=10/(1+5%)*5%(出租業(yè)務(wù))+25(其他業(yè)務(wù))=25.48 萬元。
納稅人6 月15 日前向主管國稅機關(guān)申報5 月份應(yīng)納稅額25.48 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的0.48 萬元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅25 萬元。
2、假設(shè)該納稅人對出租商鋪業(yè)務(wù)選擇一般計稅方法計稅
同上，納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣(市區(qū))的不動產(chǎn)，需在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，該納稅人應(yīng)在天津國稅部門預(yù)繳的稅款為：
預(yù)繳稅款=10/(1+11%)*3%=0.27 萬元。
納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。
納稅人回機構(gòu)所在地后，計算5 月份的增值稅應(yīng)納稅額：
應(yīng)納稅額=10/(1+11%)*11%(出租業(yè)務(wù))+25(其他業(yè)務(wù))=25.99 萬元。
由于納稅人在2013 年購買不動產(chǎn)，2016 年5 月，則沒有相應(yīng)的不動產(chǎn)進(jìn)項稅額抵扣。
納稅人6 月15 日前向主管國稅機關(guān)申報5 月份應(yīng)納稅額25.99 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的0.27 萬元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅25.72 萬元。
例14：與例13 類似，但納稅人出租的不動產(chǎn)為改革后取得的不動產(chǎn)。北京海淀區(qū)某納稅人2016 年5 月1 日購買了天津商鋪一層用于出租，購買時價格為555 萬元，取得增值稅專用發(fā)票，注明增值稅款55 萬元。納稅人立即將該商鋪出租，每月租金為10 萬元，自2016 年5 月開始收取租金。
假設(shè)該納稅人2016 年5 月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為25 萬元。請問， 2016 年6 月申報期，納稅人應(yīng)如何計算5月所屬期的增值稅應(yīng)納稅額?應(yīng)如何申報納稅?
分析：1、假設(shè)該納稅人為增值稅一般納稅人增值稅一般納稅人出租改革后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，其應(yīng)在天津國稅部門預(yù)繳稅款：
預(yù)繳稅款=10/(1+11%)*3%=0.27 萬元。
納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。
納稅人回機構(gòu)所在地后，計算5 月份的增值稅應(yīng)納稅額：
應(yīng)納稅額=10/(1+11%)*11%(出租業(yè)務(wù))—55*60%
(購入不動產(chǎn)分兩年抵扣，購進(jìn)當(dāng)月抵扣60%)+25(其他業(yè)務(wù))=-7.01 萬元。
納稅人5 月份的增值稅留抵稅額為7.01 萬元，可留待以后納稅期繼續(xù)抵扣。同時，納稅人在天津預(yù)繳的0.27 萬元稅款，也可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
2、假設(shè)該納稅人為增值稅小規(guī)模納稅人
增值稅小規(guī)模納稅人出租改革后取得的不動產(chǎn)，仍適用簡易計稅方法，其應(yīng)在天津國稅部門預(yù)繳稅款：預(yù)繳稅款=10/(1+5%)*5%=0.48 萬元。
納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。
納稅人回機構(gòu)所在地后，計算5 月份的增值稅應(yīng)納稅額：
應(yīng)納稅額=10/(1+5%)*5%(出租業(yè)務(wù))+25(其他業(yè)務(wù))=25.48 萬元。
納稅人6 月15 日前向主管國稅機關(guān)申報5 月份應(yīng)納稅額25.48 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的0.48 萬元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅25 萬元。
例15：張三零售店為個體工商戶，位于北京市西城區(qū)，張三零售店名下?lián)碛斜本〇|城區(qū)住宅三套，購于2012 年，一直用于出租。月租金3.5 萬元。2016 年8 月，該個體工商戶其他業(yè)務(wù)的銷售額4.5 萬元。納稅人8 月份應(yīng)如何計算納稅?
分析：1、假設(shè)納稅人需要預(yù)繳稅款
納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣(市區(qū))不動產(chǎn)，需要在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。個人出租住房按照5%征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。按照規(guī)定，該個體工商戶需在北京東城區(qū)預(yù)繳稅款：
預(yù)繳稅款=3.5/(1+5%)*1.5%=0.05 萬元。
納稅人取得東城國稅部門開具的完稅憑證。
該納稅人8 月份應(yīng)納稅額=3.5/(1+5%)*1.5%(出租住房)+4.5/(1+3%)*3%(其他業(yè)務(wù))=0.18 萬元。
該個體工商戶應(yīng)在9 月15 日前向主管國稅機關(guān)申報8月份應(yīng)納稅額0.18 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在東城預(yù)繳的0.05 萬元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅0.13 萬元。
2、假設(shè)納稅人不需要預(yù)繳稅款
假設(shè)北京市國稅局決定，北京市納稅人出租北京市內(nèi)的不動產(chǎn)，不需要預(yù)繳稅款，直接在機構(gòu)所在地申報納稅。則該個體工商戶9月15 日前直接向主管國稅機關(guān)申報8 月份應(yīng)納稅額0.18 萬元。
該納稅人8 月份應(yīng)納稅額=3.5/(1+5%)*1.5%(出租住房)+4.5/(1+3%)*3%(其他業(yè)務(wù))=0.18 萬元。
七、發(fā)票開具
《辦法》第十一條規(guī)定，小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。
《辦法》第十二條規(guī)定，納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。