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選擇辦公地點的注意事項有哪些

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選擇辦公地點的注意事項有哪些

  對于任何一家公司而言,找到一個合適的辦公場所既令人興奮,也是一件極具挑戰(zhàn)的事情。選擇辦公地點需考慮什么問題?有什么注意事項?

  選擇辦公地點需考慮的問題

  一、選擇辦公場所會涉及到哪些人?

  在 公司內(nèi)部,你需要指定一個項目負(fù)責(zé)人,他/她要和你單點聯(lián)系,直接向你匯報工作。如果你不想大動干戈,那么在開始的時候最好能再將IT部門、人力資源部 門、以及財務(wù)部門納入到選址工作之中,組成一個團隊。而這個團隊的領(lǐng)導(dǎo),應(yīng)該是一個在企業(yè)房產(chǎn)和設(shè)施部署領(lǐng)域里非常有經(jīng)驗的人。

  不僅如此, 你要確保能夠找到一支顧問團隊給你幫忙。一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或許對你會非常有幫助,因為他可以代表租戶,特別是代表初次公司和新創(chuàng)建的公司。初次公司有一些 特殊需要,一個出色的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不僅可以很好地理解這些需求,而且還能幫助這些公司找到最適合他們的房產(chǎn)業(yè)主。另外承租經(jīng)紀(jì)人的薪酬通常是由房產(chǎn)業(yè)主來支 付的,因此你可以從一個專業(yè)的房地產(chǎn)顧問中受益,而且還無需給他們支付酬勞。

  另外,你最好再找一個有經(jīng)驗的房地產(chǎn)律師,這樣不僅能夠確保在 進行租房談判時可以讓你保持一定的靈活性,而且也能保障相關(guān)條款和條件對你有利,并足夠公平。絕大多數(shù)初創(chuàng)公司在第一次簽訂租房合同時,房東的態(tài)度總是不 是很友好,這也會導(dǎo)致很多意想不到的麻煩,此時一個具有成本意識的優(yōu)秀律師就會給你提供很多幫助,讓你避免掉入一些不必要的陷阱之中。

  二、停車狀況如何?

  停車成本會占到你預(yù)算的一部分。如果你詢問戶主,他們通常會說,我們的停車場車位足夠了。但是你要明確數(shù)量,在簽合同的時候,你必須親自到停車場看看,確定自己可以使用的停車位數(shù)量。到很遠的地方停車會給你的員工和客戶帶來很多麻煩,成本也不低。

  三、我該如何確定辦公室的正確位置?

  確保你手下那些關(guān)鍵員工的辦公室位置不要距離自己太遠。大多數(shù)員工都希望自己的辦公室位置能足夠方便。另外,如果你的辦公室會有客戶來拜訪,那么還需要考慮是否要劃出一塊較為隱私的區(qū)域出來。

  四、在租賃辦公場所的時候,需要哪些類型的財務(wù)擔(dān)保書?

  如 果租房者可以提供一些資質(zhì),證明自己的經(jīng)濟條件是有保障的,那么會讓房東感覺更放心,也能降低他們的風(fēng)險。如果租戶可以給房東提供一些證明,那么他們就會 在眾多尋租者中脫穎而出,所以你需要盡可能的讓房東了解你公司優(yōu)秀的財務(wù)表現(xiàn)。在租房的時候,你可能會被要求提供一些保證金,或是公司創(chuàng)始人的個人擔(dān)保, 因此在此之前,你需要提前準(zhǔn)備好所需的財務(wù)資料,納稅申報單,銀行賬單,或是預(yù)付租金(銀行信用證)。但是切記,在租賃房屋時如果要為他人提供個人擔(dān)保證 明時,一定要非常小心,因為這很可能會把你的個人資產(chǎn)情況泄露出去。另外一旦你的公司破產(chǎn),擔(dān)保人還將承擔(dān)連帶的個人擔(dān)保責(zé)任,其中的風(fēng)險是非常大的。

  五、我該如何開始?

  一開始你就要有清晰明確的業(yè)務(wù)模式和房產(chǎn)目標(biāo),然后你需要快速做出決策,才能占據(jù)優(yōu)勢。此外你還需要考慮很多重要的因素,比如公司是否會按計劃增長,地理位置,交通要求,停車要求,預(yù)估場地空間要求,優(yōu)化場地空間結(jié)構(gòu),技術(shù)要求,以及時間和預(yù)算,等等。

  為了最小化干擾,提高辦公場所搜索的效率,你必須從一開始就要明確了解什么是自己真正所需的辦公場所,另外也要考慮場地預(yù)算和場地規(guī)格,并明確選址所需的流程和時間,這樣才能確保能夠成功尋找、并“占領(lǐng)”一個場地。

  六、我有哪些選擇?

  你可以評估一下自己的選擇:合租,聯(lián)合辦公,轉(zhuǎn)租,直租,等等。房東通常會詢問、當(dāng)然可能也會要求你的租賃期限必須是五到七年。如果是直租的話,有些房東可能會接受三年時間的租賃期限,但是要知道,你的租賃期限越長,自己的選擇其實也會更多。

  如 果你準(zhǔn)備直接租賃一個辦公場所,而且租賃期限也比較長,那么在此之前,你也可以嘗試選擇合租辦公場所作為替代方案,包括與其他公司聯(lián)合辦公,加盟企業(yè)孵化 器,接受其他公司轉(zhuǎn)租的辦公場所,等等。事實上相比于直接租賃一塊辦公場所,上述這些選擇的利弊參半,不過它們的優(yōu)勢是非常靈活,租賃期限長度也可以更 短,適合那些不確定租賃期限的初創(chuàng)公司。

  在一個企業(yè)孵化器/加速器,或是行政辦公室中,房主通常需要承擔(dān)多個租戶共享辦公場所所帶來的財務(wù) 責(zé)任風(fēng)險。你需要盡量避免與其他租戶協(xié)作,因為這會牽扯很多事情,比如辦公場地要求,租戶改善及相關(guān)成本,選擇標(biāo)準(zhǔn),租賃時長,以及可能涉及的法律責(zé)任。 所以,有時候你以為合租會比較劃算,但結(jié)果往往適得其反,不過在你支付費用的時候,最好先算算自己每平米需要花費多少租金,這樣可以做到心中有數(shù)。

  另 外考慮到自己的創(chuàng)業(yè)進度和靈活性,你可能還會考慮到轉(zhuǎn)租。你可以找到一個低于市場價格的轉(zhuǎn)租辦公場所,但是其中也各有利弊,比如你會受到很多限制,無法對 辦公場所進行大刀闊斧的裝修改造,諸如此類。即便你是一個轉(zhuǎn)租人,如果承租人在未來一到五年時間內(nèi)發(fā)生財務(wù)問題,那么可能會導(dǎo)致你自己去承擔(dān)相關(guān)的損失。

  七、我究竟需要多大的辦公場所?

  按照經(jīng)驗,你可以從每人200到250平方英尺的辦公空間,遞減到每人100到150平方英尺。下面有幾個步驟,或許會對你判斷合適的辦公場地大小有所幫助:

  -你可以按照自己的租約期限,預(yù)估一下未來公司的人頭數(shù)量。你當(dāng)前要租的辦公場所,應(yīng)該可以滿足估算未來員工數(shù)量的三分之二,或四分之三,不要把空間算的太死。

  -尋找一些效率較高的辦公場所。比如在辦公樓里最好能找一些方方正正的辦公室,而不要選擇那些角落的地方。要知道在樓層規(guī)劃和布局時,絕不會有兩個完全一樣面積的辦公室。

  -在鄰近場地尋求終止權(quán)利和擴張權(quán)利。擴展到鄰近的辦公場所,不會對你的公司造成太大影響。對企業(yè)而言,相鄰的辦公場地還是不錯的。

  八、我該如何縮小搜索范圍?

  你需要走出去看看每一個可能合適的辦公場所,這的確非常浪費時間。下面會為你提供一些關(guān)鍵變量/指標(biāo),可以幫助你縮小搜索數(shù)量,并提高搜索質(zhì)量,并把你的搜索結(jié)果優(yōu)化到一個可控范圍之內(nèi)。

  期限:你的租期越長,你的選擇就會更多。不過有些初創(chuàng)公司在簽了五年租賃合同之后,結(jié)果第一年就發(fā)現(xiàn)場地?zé)o法滿足自己的人員需求了。所以公司創(chuàng)始人應(yīng)該從多方面考慮,和房東談一個更加靈活的租賃期限。

  價格:你不必專注在每平方英尺要花多少租金,而是首先要明確自己的辦公場所租金預(yù)算和相關(guān)費用,包括停車費,公共事業(yè)費,清潔費,拆遷費,承租人改善,保險費用,家具以及其他費用。這些預(yù)算成本費用都需要在你的考慮范圍之內(nèi)。

  布局:你需要明白,在一棟大樓里,絕不會有兩個完全一樣面積的辦公室。

  便利設(shè)施:廚房,休息室,共享會議室,食堂,交通,停車率,安全,高速互聯(lián)網(wǎng),高品質(zhì)浴室,甚至是足夠的電源插座,這些都是你要進行考量的東西。

  九、我應(yīng)該在什么時候開始啟動尋找辦公場所的流程?

  絕大多數(shù)初創(chuàng)公司和小企業(yè)低估了尋找辦公場所所需要的時間和工作流程。要知道,如果你想在短短三十天內(nèi)找到一個獨特的辦公室,或是一個聯(lián)合辦公場地,絕不是想象中的那么簡單。

  如 果你正在尋找一塊待出租的辦公場所,那么有很多因素會影響你尋址的進度,包括但不僅局限于如下幾個因素:你所需要的辦公場所規(guī)模,市場條件和可用性,與房 東戶主的談判時間,辦公場所空間規(guī)劃,租賃文件,營業(yè)許可證,以及裝修裝潢時間。一般來說,如果你正在尋找的辦公場所面積不到1萬平方英尺,那么你要把最 初設(shè)想的截至日期向后延長一段時間,并且只要要給自己留下四到六個月時間來尋找合適的辦公場所。如果你尋到的辦公場所面積大于1萬平方英尺,那么這個時間 至少要向后順延六到十二個月。

  選擇公司辦公室風(fēng)水注意事項

  第一步:戶外地形考察。

  1、公司量力而行,盡可能選擇相對繁華地段。但是不能扎堆去商業(yè)區(qū),因為商業(yè)區(qū)成本高,停車不方便,交通容易擁擠。公司交通要便利,與主交通動脈相隔不能超過十分鐘路線。比如北京,可以選擇三環(huán),四環(huán),五環(huán)內(nèi)外五分鐘左右的路段,這樣客戶上門,或者出行都十分方便,可以及時進入到交通大動脈當(dāng)中,而不至于擁堵。

  2、公司樓型最好選擇方形,長方形,正方形都可以,盡可能不選擇怪異造型。比如央視大樓這種造型的。容易鬧兇災(zāi),出意外事故,出人命,或者是出神經(jīng)病。

  3、寫字樓朝向一定要正,最佳正南正北,東西長,南北窄,能夠通透最佳。象潘石屹蓋得建外SOHO那種就忽略吧。樓跟人一樣,房子不正人也不正,人不正心也不正,賺到錢還不夠走歪門邪道的呢。

  4、不選周圍最高的大樓,也不選擇最矮的大樓,要盡可能的選擇中間以上的樓型。擇中后選擇中等以上高的大樓,也預(yù)示著公司未來具備的上升空間無限。除非是國字號的大企業(yè),煞氣重,可以占據(jù)最高的大樓。民企,或者其他公司,都不要搶占最高樓。而選擇最低的,也顯示不出實力,預(yù)示著壓力大,發(fā)展局促。

  5、不選前高后低的寫字樓,也就是說,前面有高樓擋著,后面比自己還矮一截。前無出路,后無靠山,這企業(yè)做起來可就費了勁了。滿腹辛苦,一看就是個白手起家出來的。而且經(jīng)營的艱澀,缺少更多的發(fā)展方向。最佳選擇是,南低,北高,東矮,西強。

  第二步:樓內(nèi)格局布置

  1、租住辦公室跟買房子一樣,先打聽打聽辦公室以前做什么的?開倒了幾家公司了?對門,左鄰右舍都是做什么的?是不是經(jīng)常性的租住不滿,或者有公司外遷。如果是之前公司倒閉了,那就要慎重的考慮,需要現(xiàn)場分析風(fēng)水了。如果之前公司經(jīng)營很不錯,發(fā)展壯大搬家了,那就相對來說,算是個理想選擇。還要注意周圍公司是不是有違法經(jīng)營的,或者是不正當(dāng)經(jīng)營的。

  2、注意公司整個大樓是否陰氣重,采光不足,有沒有意外死亡事故,兇案事故,包括跳樓自殺等事故。有的話,都要慎重考慮,可以考慮請風(fēng)水師,或者是有德法師來看看。如果陰氣太重,說明陰靈不散,就要回避這種大樓了。

  3、公司戶型是否周正,最好南北通透,利于采光和通風(fēng),更利于員工健康和精神面貌。此外,結(jié)合查看樓宇大堂和配套的安全設(shè)施是否完善和方便實用,內(nèi)外顏色是否亮麗。喜木火土的一般選擇暖色調(diào),喜金水的可以考慮冷色調(diào)。還有大樓的名字是否具備良好的寓意,對自己公司能否起到幫助作用。諧音最好規(guī)避不良寓意,或者與自己和公司經(jīng)營名稱五行相刑害的名字。

  4、租住的樓面樓層和辦公室的方位一定要適合自己,比如自己喜木火的,盡量選擇整層的東邊。喜金水的,可以考慮往西。通常情況下,選擇辦公室盡東不盡西,東為大,采光日照都好一些。西邊容易受到西方煞氣的影響,尤其是夏天和冬天,影響更明顯些。

  5、辦公區(qū)財位不能空缺,損傷,或者出現(xiàn)電梯井,配電室,或者其他有影響帶磁場的不利信息。辦公區(qū)財位也是公司財位,一定要處在一個相對旺相的狀態(tài)下,并且要加以提助能量。辦公室財位實際就是老板個人用神的位置。比如說,老板屬木,以戊己土為財星。如果是喜財星,喜土的話,財位在四個對角。如果是忌神是土的話,財位在東方,東北東南之間,比劫是財位。也就是說,喜用神才是財位,不是流年財位,也不是對角財位。如果自己喜用神位置上,恰好有個配電室,電梯井,那么這個辦公室基本不能選擇使用了。


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