2018年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢前景好不好

　　今年中國房地產(chǎn)行業(yè)整體仍呈火熱情形，2018年即將到來，那么2018年中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢將會如何呢，為此由學(xué)習(xí)啦小編為大家分享2018年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，歡迎參閱。

　　由2017年樓市預(yù)測2018年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

　　樓市發(fā)展預(yù)測

　　有分析表示，預(yù)計(jì)2018年投資增速在2%左史。2017年前10個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速6.6%，但全國范圍來看，2017年上半年拿地總額不高，下半年新開工增速有所放緩，預(yù)計(jì)2017年全年投資增速在5%以上，2018年全年增速在2%巠史。2017年雖地王頻出，但全國范圍來看土地購置款并未大幅增長，土地購置偏弱之下，預(yù)計(jì)2018年新開工面積增速在5%以內(nèi);拿地方面，16年核心城市拿地較多，預(yù)計(jì)17年增長動(dòng)力較弱。

　　受限販政策的影響，2018年新開工增速下滑壓力較大;預(yù)計(jì)2018年全年新開工面積增速在5%以內(nèi)。預(yù)計(jì)2018年新增住宅供應(yīng)減少。2017年前9月100大中城市累計(jì)住宅土地成交規(guī)劃建面同降13.1%;核心城市土地供應(yīng)大幅削減，預(yù)計(jì)2018年仍會控制供應(yīng)。

　　預(yù)計(jì)2018年全年的銷售額同比增速在10%左右。2018年，貨幣政策預(yù)期依然較為寬松，但仍調(diào)控政策的周期來看，在上半年放松的概率不大，下半年銷售情況還有待觀察。

　　銷售金額同比增速下半年回升

　　預(yù)期2018H1房價(jià)仍處二高位震蕩狀態(tài)預(yù)計(jì)2018年上半年房價(jià)調(diào)整壓力較大。受2017年上半年高基數(shù)的影響，2018年房企業(yè)績同比增速下行壓力較大，在政策持續(xù)收緊的預(yù)期下，預(yù)計(jì)2018年上半年房價(jià)或出現(xiàn)微幅調(diào)整。

　　一線城市特別是北上深由二其土地供給有限，并以存量房市場為主，對市場拉動(dòng)有限;而三四線城市由二需求有限，在土地供應(yīng)不出現(xiàn)明顯縮減，經(jīng)濟(jì)沒有大幅驅(qū)動(dòng)的情形下，預(yù)計(jì)會保持比較秶定的態(tài)勢。二線城市受益于城鎮(zhèn)化，需求旺盛，是未來房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會所在。事線城市的樓市調(diào)節(jié)空間較大，受供需關(guān)系和經(jīng)濟(jì)因素影響明顯，未來可能仍然會出現(xiàn)城市熱度輪動(dòng)的情形。而三線城市庫存任務(wù)仍然艱巨。

　　2018年房地產(chǎn)行業(yè)四大趨勢

　　剛剛過去的一年，中國房地產(chǎn)市場走勢超出所有人預(yù)期，一二線城市以“去庫存”背景之下形成的波瀾壯闊的上漲，在第三季度政策高壓下的戛然而止，市場完成了從高燒到降溫的一次輪回。

　　整整一年，國內(nèi)房地產(chǎn)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史峰值。按照國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年1~11月份，全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%;商品房銷售額102503億元，增長37.5%。

　　盡管最后一個(gè)月的數(shù)據(jù)尚未披露，但克而瑞研究中心預(yù)計(jì);按2017年12月成交面積維持1.5億平方米保守估算，當(dāng)年全年銷售面積將破15億平方米，全年銷售金額有望突破11萬億。

　　無論銷售面積，還是成交金額，都顯示2017年是中國房地產(chǎn)市場最好的一年。企業(yè)層面，千億銷售額開發(fā)商超過10家。

　　但是，調(diào)控壓頂、市場降溫、行業(yè)分化、企業(yè)整合速度和洗牌速度加快，2018年無疑是開發(fā)商又一個(gè)大考。擴(kuò)張還是收縮，關(guān)系到成為市場中的大魚還是被吃掉的小魚的問題，但開發(fā)商已無暇思考太多，因?yàn)樾袠I(yè)中的布局卡位大戰(zhàn)早已經(jīng)打響。

　　2018天量之后中國房地產(chǎn)市場的去向

　　趨勢一：巨頭崛起行業(yè)集中度再度提升

　　每年都有排行榜，這一年，格外不同。

　　2017年12月31日，克而瑞發(fā)布的2017年中國房企銷售排行榜數(shù)據(jù)顯示，有3家企業(yè)的銷售金額超過3000億元，12家企業(yè)的銷售金額超過1000億元，占整體市場份額的10%。

　　對比往昔，地產(chǎn)TOP10的座次已然改變，行業(yè)洗牌如此之快，如逆水行舟不進(jìn)則退。曾經(jīng)，行業(yè)首家突破千億銷售金額的房企是萬科，那是在2010年，萬科當(dāng)年全年銷售金額是1081.6億。時(shí)過境遷，2017年萬科已失去龍頭老大的交椅。

　　2018年的“成績單”并不令人意外。2017年前三季度，國內(nèi)信貸寬松、去庫存的樓市政策在一二三四線城市廣施紅利，房價(jià)加速上漲成為必然結(jié)果。而房企，則借機(jī)壯大規(guī)模，利用入袋的銷售金額尋求擴(kuò)充實(shí)力的經(jīng)營路徑。

　　于是，土地市場陷入癲狂狀態(tài)，地王從一二線城市蔓延到三四線城市。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國300城土地市場成交建筑面積40977萬平方米，同比下降28%，僅為2013年成交建面的四成。但成交金額不跌反升，全國300城經(jīng)營性用地成交金額為19769億元，增幅達(dá)23%。

　　熱點(diǎn)城市高總價(jià)、高地價(jià)、高溢價(jià)率的三高地塊頻出，地王紀(jì)錄屢被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戲碼。

　　但是，地王是危險(xiǎn)的，尤其在市場預(yù)期發(fā)生改變之后。第一太平戴維斯中國首席執(zhí)行官兼董事長劉德?lián)P表示，市場預(yù)期改變，2018年樓市銷售將放緩、回暖周期拉長、投資回報(bào)前景越發(fā)縹緲，開發(fā)商拿地需要謹(jǐn)慎，并注意防控風(fēng)險(xiǎn)、分?jǐn)偝杀尽?/p>

　　開弓難有回頭箭，已經(jīng)擠上了霸主之爭的擂臺，就只能硬著頭皮往下走。第一財(cái)經(jīng)記者從少數(shù)私下透露了2018年銷售目標(biāo)的地產(chǎn)公司處獲得的信息顯示，在去年大量填補(bǔ)庫存的基礎(chǔ)上，2018年勢必爭取更高銷售目標(biāo)，個(gè)別一線巨頭更給自己定下翻倍的目標(biāo)。

　　一名華南房企高管對第一財(cái)經(jīng)記者表示，“除了像萬達(dá)一樣堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的以外，沒有開發(fā)商會主動(dòng)收縮業(yè)務(wù)，收縮意味著向市場投降。企業(yè)不難作出選擇，難的是在負(fù)債、規(guī)模、成本與盈利間取得平衡。”

　　趨勢二：并購升級大魚吃小魚繼續(xù)演繹

　　過去一兩年時(shí)間，以并購為主的外延式增長成為企業(yè)招拍掛拿地之外的主要增長路徑，它能破解熱點(diǎn)城市拿地困局、有效降低資源獲取成本。公司并購與資本市場結(jié)合得更加緊密，是大象和大象的游戲，并有望改寫行業(yè)格局。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年年內(nèi)僅300億元以上百億房企已完成及正在進(jìn)行中的并購案例近100起，占行業(yè)并購數(shù)量的七成以上。

　　2015年，行業(yè)中最大的并購事件當(dāng)數(shù)招商蛇口吸收重組招商地產(chǎn)上市。而2017年，并購事件增多，先是中海宣布通過收購中信地產(chǎn)以及中信泰富持有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，相關(guān)資產(chǎn)包含有126個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，與此相似的是保利并購中航地產(chǎn)案，中航把共計(jì)331萬平方米建面的九大資產(chǎn)作價(jià)20.3億賣給保利。并購之王融創(chuàng)在2017年大出手，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其在年內(nèi)已進(jìn)行10筆收購，耗資近300億元，此外融創(chuàng)還通過定增入股金科地產(chǎn)，玩起股權(quán)投資。銷售冠軍恒大地產(chǎn)更是一直走在“買買買”的路上，其足跡遍布中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、深深房，主題從地產(chǎn)項(xiàng)目的收購到股權(quán)收購再到借殼重組，更參與炮制了震動(dòng)整個(gè)資本市場的萬科股權(quán)大戰(zhàn)……

　　上述收購是去年行業(yè)收購大戰(zhàn)中的縮影，也是冰山一角。招商蛇口總經(jīng)理許永軍接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，未來大型房企將加速整合并購中小房企可，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

　　劉德?lián)P則預(yù)測，“2018年開發(fā)商整合將加速，有獲取貸款能力的、進(jìn)入股權(quán)市場的大型開發(fā)商將尋找收購合適資產(chǎn)或收購現(xiàn)金流緊張的小型開發(fā)商的機(jī)會。”

　　穆迪副總裁兼高級信用評級主任梁鎮(zhèn)邦在2017年12月舉行的穆迪信用風(fēng)險(xiǎn)年會上對記者表示，“預(yù)計(jì)在調(diào)控的干預(yù)下，2018年房價(jià)增速將會放緩。信貸環(huán)境中，無論是開發(fā)貸還是境外債券市場和銀行融資、境內(nèi)債券市場與信托貸款等融資渠道都更利于財(cái)務(wù)健康的大型開發(fā)商。”

　　趨勢三：樓市趨穩(wěn)

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月29日，全國住宅類土地單城市出讓額排名前50的城市合計(jì)出讓住宅用地20841億，比2015年同期上漲幅度達(dá)到了48.4%。

　　伴隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，上述核心城市房價(jià)不斷升高，而這些城市在人口、教育、醫(yī)療條件的優(yōu)勢使得人口不斷流入。

　　“一線城市的存銷比總體較小，這和此類城市庫存規(guī)模明顯不足的態(tài)勢是有關(guān)的。二線城市存銷比回落的速度較快，這和二線城市2017年房地產(chǎn)市場交易持續(xù)向好的態(tài)勢有關(guān);其中，具有代表性的‘四小龍’城市即南京、蘇州、合肥和廈門更是出現(xiàn)了存銷比低于6個(gè)月的緊張狀態(tài)。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　“當(dāng)下市場在連續(xù)重磅政策的影響下，開始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。整體看，市場的過熱成交將會明顯被抑制，短期部分過去報(bào)價(jià)過高的項(xiàng)目和二手房價(jià)格會快速回調(diào)，市場未來的調(diào)整期將維持6~9個(gè)月。這一輪市場的調(diào)整幅度要看信貸收緊的尺度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

　　戴德梁行高級董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，政府需要合理引導(dǎo)市場需求，全面開征房產(chǎn)稅等良藥多管齊下，建立長效機(jī)制，這是穩(wěn)定房價(jià)的關(guān)鍵。

　　趨勢四：調(diào)控長效機(jī)制加快落地

　　剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。與此同時(shí)，會議提出要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

　　伍惠敏認(rèn)為，長效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急政策，關(guān)鍵要完善制度建設(shè)，并處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長、存量房和增量房之間的關(guān)系。

　　“限購政策、信貸政策都需要搭配使用，同時(shí)輔助房產(chǎn)稅等其他手段。”伍惠敏說。

　　方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏磊表示，穩(wěn)房價(jià)其實(shí)就是穩(wěn)民心。當(dāng)前政策騰挪空間已越來越小，只有構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制、構(gòu)建“階梯形”消費(fèi)預(yù)期才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　夏磊指出，面對區(qū)域分化的市場，作為宏觀調(diào)控的主體，中央政府應(yīng)將更多的行政調(diào)控責(zé)任交給地方政府，使其根據(jù)自身特點(diǎn)“因城施策”。并在土地、稅收等關(guān)鍵要素方面，應(yīng)讓地方政府承擔(dān)主體責(zé)任。同時(shí)，積極適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長城市的土地供給彈性。另一方面，還應(yīng)積極推行房地產(chǎn)稅改革。具體來看，對各環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、支持居民置換和房產(chǎn)流通;增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，調(diào)節(jié)財(cái)富分配不公。通過簡并稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。同時(shí)，應(yīng)開展空置房房產(chǎn)稅試點(diǎn)，減少社會資源的浪費(fèi)，引導(dǎo)購房預(yù)期，避免住房成為炒作的工具。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則提到，建立樓市基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制是重點(diǎn)之一，比如推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法。未來建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場來講，也就意味著今后最有可能直接推進(jìn)的就是房地產(chǎn)稅，而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計(jì)有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調(diào)控機(jī)制三大體系(土地、財(cái)稅和金融)之一的財(cái)稅政策與措施。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的具體內(nèi)容

　　(1)國有土地使用權(quán)的出讓;

　　(2)房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，對舊城區(qū)的開發(fā)與再開發(fā);

　　(3)房地產(chǎn)經(jīng)營：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng);

　　(4)房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢中介，房地產(chǎn)評估中介，房地產(chǎn)代理中介;

　　(5)物業(yè)管理：房屋公用設(shè)備實(shí)施的養(yǎng)護(hù)維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境;

　　(6)房地產(chǎn)的調(diào)控與管理：建立房地產(chǎn)市場、資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格體系，建立健全房地產(chǎn)法規(guī)，實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。

　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉庫、廠房、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公醫(yī)療和體育用房等;地產(chǎn)則包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。

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