關于房地產公司合理化建議書

　　房地產公司在我們當代十分普遍，在工作中，我們可以提出合理化的建議書。學習啦小編為大家精心準備了給房地產公司建議書，歡迎大家前來閱讀。

　　房地產公司合理化建議書篇一

　　在今天這個房地產遍地開花的時代。物業(yè)形態(tài)層出不窮，產品不斷翻新。從最初的筒子樓到現(xiàn)在的花園洋房、板樓、單身公寓、別墅、TOWNHOUSE、寫字樓、社區(qū)商鋪、商業(yè)街、SHOPINGMAILL等等。產品形態(tài)多樣，那么對于開發(fā)企業(yè)來說，拿到某塊土地以后做什么產品，怎么做?困惑著各個房地產開發(fā)企業(yè)的高層們。房地產大鱷可以憑借著自己雄厚的實力，豐富的開發(fā)經(jīng)驗，健全的部門配備降低風險開拓市場。而作為一些新興的房地產開發(fā)企業(yè)，怎么辦?本人結合近年的房地產從業(yè)經(jīng)驗，現(xiàn)對房地產開發(fā)建議如下，如有不妥還望斧正。

　　房地產開發(fā)總體來講分為五步：第一步，土地獲得;第二步，規(guī)劃設計;第三步，項目招標，施工建設;第四步，項目銷售;第五步，竣工入住。

　　第一步 土地獲得。

　　自改革開放以來，特別是20xx-20xx年5月之前，我國房地產業(yè)飛速發(fā)展，市場需求激增，開發(fā)企業(yè)只要能夠拿到土地，就能賺到錢。有些房地產開發(fā)企業(yè)大量的囤積土地，只要有地就賣，即使最后無錢開發(fā)，倒賣土地也能獲得豐厚的回報。但是自2005年開始國家連續(xù)兩次的宏觀調控，市場上一些物業(yè)出現(xiàn)了空置，房產出現(xiàn)滯銷，一些小的房地產開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金短缺，項目無法正常開發(fā)下去。越來越的房地產開發(fā)企業(yè)開始謹慎拿地。

　　那么在土地獲得階段怎樣規(guī)避風險呢?

　　開發(fā)企業(yè)首先要成立一個市場開發(fā)部，由開發(fā)部進行土地信息收集，現(xiàn)場踏勘，區(qū)域規(guī)劃了解，公建配套調研，對市場信息進行初判，分析市場。對地塊進行SWOT分析，對當?shù)胤慨a市場、房產政策、投資環(huán)境等進行分析。同土地所有方接觸，了解出讓方式和出讓款項，及能否調整。了解建安成本、政府收費項目和具體情況，作成本分析，估算利潤空間。從而確定是否購買土地。

　　市場開發(fā)部人員構成：銷售部2-3人、工程部1人、主管會計1人、專業(yè)市場調研員2人。

　　確定購買某幅土地以后，由銷售部、工程部、財務部對該地塊進行深判。

　　銷售部參與市場調查，進行地塊周邊及輻射范圍內的客戶分析、產品分析、市場競爭分析等。區(qū)域市場調研。通過市場調研對項目定位、客戶定位、產品定位提出策略性建議報公司高層討論確定。

　　工程部、財務部根據(jù)公司高層決議進行方案設計和成本預算。三部門共同合作根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏，報公司高層討論確定。制定可行性分析報告一份。

　　如果公司資金不足，可以進行前期項目招商，由法務代表起草合作方案，簽署并實施。辦公室主任(開發(fā)部主任)進行前期的關系維護，及各種證件的辦理。制定投標書，進行競爭對手分析，報公司高層確定土地價格上限，價格敏感性分析，制定出價戰(zhàn)術。

　　掛牌拍賣，摘牌獲得土地。法務協(xié)助公司高層簽署土地出讓合同，確定用地圖、樁點坐標、用地條件。財務繳納政府凈收益、契稅、交易費。

　　辦公室依據(jù)開發(fā)節(jié)奏進行各種證件的辦理工作。

　　以上是項目開發(fā)的初始階段，有開發(fā)經(jīng)驗的公司及有自己的開發(fā)部的房地產公司可以自己進行市場調研和分析。如果沒有專業(yè)的團隊，可以聘請專業(yè)的市場調研公司進行市場調研。市場調研費用行規(guī)為總標底的千分之二至千分之五，標底很小的傭金不能低于10萬元。

　　第二步 規(guī)劃設計

　　土地獲得以后，銷售部策劃部兩個部門要密切配合，對土地所在區(qū)域房地產市場作一次深入詳細的市場調研，分析市場各類房產的現(xiàn)有體量、未來一年內市場建設體量、土地放量。對房地產市場現(xiàn)有產品的檔次、客群、宣傳推廣方式、銷售情況進行調研分析。走訪當?shù)胤慨a同行、當?shù)叵嚓P政府部門、路邊隨即調研等了解當?shù)厝说纳盍晳T、喜好，了解當?shù)匚幕?，了解項目所在地的歷史變革等。通過一系列的市場調研分析，確定項目定位(高檔物業(yè)、中檔物業(yè)、低檔物業(yè))、產品定位(獨棟別墅、聯(lián)派別墅、花園洋房、普通住宅、小高層、經(jīng)濟適用房等)、宣傳推廣方式定位。提出項目設計建議，報公司討論。確定方案，工程部根據(jù)公司高層會議精神，聯(lián)系設計單位，進行設計出圖。銷售部、工程部、策劃部對藍圖進行會審，對于部分施工工藝比較復雜或者不符合公司意圖部分進行修改。最終確定藍圖。

　　由銷售部、策劃部、工程部、財務部共同協(xié)商確定項目開發(fā)節(jié)奏。銷售部、策劃部根據(jù)市場分析，做項目入市計劃表一份。內容包括：宣傳推廣節(jié)點，項目銷售節(jié)點，開發(fā)周期建議。做前期營銷策劃方案，確定項目的VI系統(tǒng)及公司的CI系統(tǒng)。明確推廣思路和推廣方式，報公司高層確認。

　　房地產公司合理化建議書篇二

　　近年來，隨著房地產開發(fā)的持續(xù)升溫，帶動了小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開發(fā)。由開發(fā)商自行完成從土地使用權的取得到房屋施工建設、銷售的全過程。二是委托開發(fā)。由相關單位或組織劃拔土地委托開發(fā)商進行開發(fā)，建成后交付委托單位，開發(fā)商按約定收取開發(fā)傭金。三是聯(lián)合開發(fā)。由一方出土地，另一方

　　出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開發(fā)和合伙自建為主要形式。

　　因此，小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)與一般意義上的房地產開發(fā)相比具有“非典型”性的特點。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴大，在擴大農村消費需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

　　一、小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)的現(xiàn)狀

　　房地產開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項目和工業(yè)園區(qū)建設，也有企事業(yè)單位、村民委員會組織參與的房地產開發(fā)，更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯(lián)合開發(fā)(包括合伙自建)。多元化開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經(jīng)營問題。如村級組織及個人進行的房地產開發(fā)，大都沒有辦理稅務登記。由于小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)具有其獨特個性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產過程中，為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導購房戶簽訂假合同，隱匿真實合同，并以假合同應付檢查和辦理相關證件;假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務。這類房地產開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商，大多既無房地產開發(fā)資質，又不進行注冊登記，投資者利用各方面的關系，有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發(fā)中再轉戶，更有甚者在從事房地產開發(fā)之前將土地使用權直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。

　　小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動向主管稅務機關申請辦理稅務登記或不能按規(guī)定如實申報其應稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產開發(fā)過程比較復雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務機關例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結果只能是進一步助長開發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時，由于房地產開發(fā)商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對于出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機關很難核實，“以票控稅”也難以達到預期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地稅機關對申報價格及面積根本無法確認，明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費目的。

　　涉稅信息不對稱導致稅收管理滯后。利益驅動，部門之間協(xié)作不強。通常開發(fā)一個房地產項目，必須經(jīng)過規(guī)劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協(xié)調配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產稅收征管難。房地產開發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務管理和納稅申報事項之前發(fā)生的。由于目前對房地產業(yè)的社會化綜合協(xié)調管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實現(xiàn)部門共享和信息互換，稅務部門往往只能在房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。尤其是在農村小城鎮(zhèn)，對房地產業(yè)缺乏綜合協(xié)調管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項目規(guī)劃立項手續(xù)不全，稅務部門從規(guī)劃、建設等部門也無法取得相關信息，更談不上對項目進行及時管理和有效監(jiān)控。

　　稅源管理相對粗放導致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務機關自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮(zhèn)房地產業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機關沒有法定的配合職責和義務，與稅務部門的協(xié)作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依

　　靠協(xié)調來實現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產各環(huán)節(jié)稅源分析對比與稅款實現(xiàn)及征收無法實施同步監(jiān)控，無法進行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關自身的征管力量薄弱，而開發(fā)商流動性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā)，一旦工程完工結算后，既不辦理稅務登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結算手續(xù)，立即

　　卷鋪蓋走人，造成事實上的稅收流失。

　　二、對加強小城鎮(zhèn)房地產稅收管理的建議

　　(一)開展針對性的稅法宣傳。 進一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產業(yè)的有關稅收政策;二是從法律法規(guī)政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實際工作中正確運用;三是完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法，為房地產稅收計征提供科學的依據(jù);另一方面，要在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度進一步加強農村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為

　　(二)深化社會綜合治稅，充分依托社會力量，搞好協(xié)稅、護稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設服務部、村支兩委和地方稅務機關組成的農村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護稅組織，建立健全村委會負責制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標責任制考核范圍。村委會要詳細掌握轄區(qū)內的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數(shù)量，并對承攬人員和施工隊情況進行登記。健全稅收聯(lián)席會制度，定期召開聯(lián)席會，由包村干部和土地管理所及時向稅務所通報農村建房情況。通過宅基地的控管對農村建筑業(yè)的稅收征收進行把關。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財政收入。

　　(三)建立基礎性的征管制度。1、強化納稅申報制度，實行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由稅務機關按工程形象進度或預收款情況預征稅款，工程竣工結算開具發(fā)票時多退少補。2、建立房地產基準價格計稅制度，建議政府有權的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準價格(售房均價)，稅務機關有權以該基準價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低，有權以交易基準價確定為計稅依據(jù)。3、建立二手房轉讓的登記、申報制度，及時掌握監(jiān)控二手房轉讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務部門在對當?shù)胤康禺a行業(yè)利潤率和稅負進行測算的基礎上，根據(jù)房地產行業(yè)應繳的各種稅收及附加，核定房地產業(yè)稅收綜合征收率，實行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮(zhèn)房地產企業(yè)財務核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進的情況下，實行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。

　　(四)針對一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質，偷漏房產銷售環(huán)節(jié)的部分稅收問題，及時找準問題癥結，切實采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實準確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設計圖紙進行備案，當?shù)囟悇账鶉栏駥徍寺?lián)戶建房的真?zhèn)?。二是事中監(jiān)管。施工建設期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場，調查核實聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價、建房面積等，核對建筑施工單位提供資料的真實性、完整性。三是事后檢查結算。工程竣工后，抓住“誰擁有土地使用權，誰就擁有房屋初始權”實質，核對最初報送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產權證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會計制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進行核定，制定成本定額標準下限，并實時根據(jù)市場價進行調整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應各盡職守，嚴禁推諉扯皮，不負責任。土地房建辦工作人員必須嚴把建筑面積關口，，嚴禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。

　　(五)加大震懾性的查處力度。針對小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)的特點，以具有開發(fā)性質的合作建房和自建行為為重點，采用實地核查和外圍調查相結合等有效稅偵手段，積極拓展稅務稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強制執(zhí)行等剛性措施，對偷逃稅大案、要案嚴格依照法律程序移送司法機關追究刑事責任。要通過稅收剛性懲處手段的積極應用，充分發(fā)揮其震懾效應，加大對房地產業(yè)的稅收約束力度，切實建立小城鎮(zhèn)房地產稅收“有序征管”工作格局。