2024年11月70城大中小城市房?jī)r(jià)
12月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布《2024年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況 》和《2024年1~11月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》。在一系列利好政策的作用下，我國樓市在今年年底迎來了“暖冬”行情。
2024年11月70城大中小城市房?jī)r(jià)
12月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加;一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，二三線城市環(huán)比降幅均收窄。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師王中華指出：“2024年11月份，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅今年以來首次均收窄?！?/p>
一線城市二手房房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，北京漲幅居首
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平。其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.3%，北京和廣州分別下降0.5%和0.3%。
二手房方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.9%、0.4%和0.5%，廣州下降0.4%。值得一提的是，北京二手房環(huán)比漲幅不僅位居四大一線城市之首，且漲幅排名也位居全國首位。
同時(shí)，一線城市二手房在11月整體呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月，北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬套，創(chuàng)20個(gè)月新高;上海二手房成交量(含商業(yè))達(dá)2.70萬套，創(chuàng)44個(gè)月新高;深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近4年以來新高;廣州二手住宅網(wǎng)簽13044套，處于近兩年高位水平。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析稱：“一線城市的龍頭帶動(dòng)作用不斷加強(qiáng)。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，二手房上漲0.4%。尤其是二手房連續(xù)兩個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，已經(jīng)顯示出9月底的政策效果在市場(chǎng)層面得到了充分體現(xiàn)?！?/p>
“由于一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，新市民也較多，因此剛需和改善型需求均較為活躍，而前期高房?jī)r(jià)時(shí)期積累了一大批購買客戶，近期價(jià)格下跌以及止跌回穩(wěn)的政策激勵(lì)下，帶動(dòng)了交易活躍，這是一線城市新房止跌的原因。一線城市剛需占比更大，總價(jià)和單價(jià)更低的二手房受益政策更明顯，率先反彈。”
杭州、湛江新房環(huán)比漲幅位居全國首位
從全國來看，房?jī)r(jià)上漲城市持續(xù)增多。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有17個(gè)，比上月增加10個(gè);二手住宅環(huán)比上漲城市有10個(gè)，比上月增加2個(gè)。
具體到二三線城市，11月份，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn);二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn);二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
在新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市中，杭州、湛江的新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均為0.9%，并列居于全國首位。對(duì)此，中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“隨著一線城市實(shí)現(xiàn)止跌，信心逐步傳導(dǎo)到二線及以下城市。上海周邊的城市比如杭州、南京、寧波均實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，尤其是杭州環(huán)比上漲0.9%，漲幅超過一線城市，并且這個(gè)漲幅也領(lǐng)跑全國。其他的二線城市，比如重慶、成都也實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比止跌轉(zhuǎn)正。政策持續(xù)發(fā)揮效用，尤其是這一輪政策的持續(xù)效應(yīng)長(zhǎng)，市場(chǎng)心態(tài)也出現(xiàn)一定改觀和好轉(zhuǎn)。樓市暖冬已經(jīng)確定。”
“熱點(diǎn)二線城市復(fù)蘇跡象不斷體現(xiàn)。包括杭州、寧波、廈門、重慶、成都等的一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，二手房交易稅費(fèi)減少政策對(duì)于置換類占比高城市影響大，熱點(diǎn)二線城市近期置換需求也呈現(xiàn)出上揚(yáng)態(tài)勢(shì)?！?/p>
“目前來看，二三線城市也開始呈現(xiàn)處止跌的態(tài)勢(shì)，環(huán)比跌幅已經(jīng)降至階段性新低。特別是二線省會(huì)城市，近年來強(qiáng)省會(huì)建設(shè)下，人口凈流入，對(duì)房?jī)r(jià)形成了支撐?！崩钣罴窝a(bǔ)充表示。
從同比來看，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅均收窄，這是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的重要信號(hào)。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“11月份，房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)積極、重大和顯著變化，即房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅明顯收窄，且有開始轉(zhuǎn)正的跡象。這也說明隨著房屋交易量止跌回穩(wěn)后，量對(duì)價(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)也開始顯現(xiàn)。同時(shí)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅收窄，也使得今年跌幅持續(xù)擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)開始遏制，首次出現(xiàn)了同比跌幅收窄的態(tài)勢(shì)。”
業(yè)內(nèi)：今年年底樓市有望“翹尾”收官
12月上旬，中央政治局會(huì)議以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都提到房地產(chǎn)，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。業(yè)內(nèi)人士也預(yù)計(jì)，今年年底樓市有望“翹尾”收官，而明年也將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策。
“兩次重要會(huì)議都明確了持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)還待夯實(shí)，預(yù)計(jì)在政策層面，增量政策不斷出臺(tái)、存量政策繼續(xù)落實(shí)?！?/p>
“從近期交易來看，一線城市‘日光盤’增多，二手房市場(chǎng)近期成交速度在加快。以上海為例，12月上半月二手房網(wǎng)簽達(dá)到1.46萬套，隨著成交量的釋放，價(jià)格環(huán)比或?qū)⒗^續(xù)上漲，有望實(shí)現(xiàn)量、價(jià)上的‘翹尾’收官?！北R文曦表示。
對(duì)于明年的政策走勢(shì)，李宇嘉補(bǔ)充表示：“上述會(huì)議還明確了更加積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，預(yù)計(jì)將在地方政府專項(xiàng)債、中長(zhǎng)期特別國債發(fā)行方面加大力度，一方面支持城中村改造貨幣化安置、收購存量房做保障性住房、收回存量閑置土地等方面，這對(duì)于去庫存有極大的支撐。同時(shí)，還將在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，比如新市民、農(nóng)民工落戶，教育醫(yī)療均等化、支持生育養(yǎng)育、支持低收入人群等方面提供支持，這將給樓市帶來源頭活水。寬松的貨幣政策，將帶動(dòng)降息降準(zhǔn)，對(duì)于降低購房門檻等有較強(qiáng)支撐?；诖耍?025年房地產(chǎn)紓困，不僅是傳統(tǒng)政策在儲(chǔ)備新的抓手，而且開始著眼于解決制約樓市需求端的基本面因素，比如就業(yè)、收入和生活成本等?！?/p>
房?jī)r(jià)是怎么確定的?
房?jī)r(jià)一般分為四個(gè)部分：
土價(jià)成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用。
建筑安裝費(fèi)：設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。
開發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)、融資利息等。
開發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：即從毛利中減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用所得。
開發(fā)商定價(jià)方法：
1.成本加成法：
房?jī)r(jià)=開發(fā)成本+分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的利潤(rùn)
建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響最終銷售價(jià)格，這些成本均為硬性成本。包括：
土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料及人工費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)。
這些硬性成本不太可能避免。
2.市場(chǎng)比較法：
參考周邊市場(chǎng)同類型物業(yè)定出一個(gè)合適的價(jià)格，同一區(qū)域價(jià)格會(huì)在一個(gè)差不多的范圍內(nèi)，如果價(jià)格有差異往往反映空間的特殊性。比如有的同一個(gè)位置的樓盤也相差很大，這是因?yàn)槲飿I(yè)的星級(jí)差異、小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施的完善程度等都是需要考慮的因素。
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影響房?jī)r(jià)的因素有哪些?
1、政策影響
其實(shí)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康持續(xù)的發(fā)展，很大一部分原因都離不開政府的調(diào)控，政府通過各項(xiàng)房產(chǎn)政策實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)受房產(chǎn)政策的影響很大。目前的房產(chǎn)政策主要分為兩種，一種是鼓勵(lì)性的，另一種這是限制性的，而房產(chǎn)政策包括的內(nèi)容比較多，比如說城市規(guī)劃就屬于當(dāng)?shù)卣叩囊环矫?，一各區(qū)域一旦有新的城市規(guī)劃落實(shí)，該區(qū)域的房?jī)r(jià)也會(huì)有所上漲。
2、樓座位置
現(xiàn)在越來越多大社區(qū)出現(xiàn)在了購房者的視野中，大社區(qū)的好處有很多，也比較受購房者的歡迎，但是在選擇大社區(qū)的房子時(shí)，購房者就要注意選擇樓座的位置了。同一小區(qū)里的樓位于不同的方位，有的臨近街道、公園，生活環(huán)境相對(duì)嘈雜些，那么居住環(huán)境可能就不是那么好了，房?jī)r(jià)自然就會(huì)低一些;購房者普遍會(huì)選擇環(huán)境安靜的樓，需求量大，這些位置由于很搶手，價(jià)格自然就高一些。
3、開發(fā)商品牌
很多樓盤都是打著自己是全國幾強(qiáng)房企的名號(hào)銷售房子，可見開發(fā)商的品牌有多重要，確實(shí)如此，這一點(diǎn)在房屋價(jià)格上就能體現(xiàn)出來。一些大規(guī)模，有名氣的開發(fā)商修建的房屋，價(jià)格都不會(huì)太低，其本身的房子品質(zhì)也不錯(cuò)，很多品牌開發(fā)商修建的小區(qū)都更講究宜居，小區(qū)綠化高、衛(wèi)生整潔環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)深受購房者歡迎，當(dāng)然價(jià)格也不低。
4、房屋自身因素
大多數(shù)的購房者其實(shí)在選房子的時(shí)候考慮得都沒那么多，主要還是針對(duì)房子本身進(jìn)行選擇，無論是新房還是二手房，房屋結(jié)構(gòu)、樓層、戶型朝向這些房屋的自身?xiàng)l件也影響著房屋的價(jià)格。特別是房子的戶型和朝向，相信絕大部分的購房者在選房的時(shí)候都不會(huì)遺忘這一點(diǎn)吧，戶型方正，家庭功能齊全，南北通透，樓層好，采光好的房子，價(jià)格也相對(duì)高一些。