房地產(chǎn)專業(yè)知識200問（三）

　　101、套型

　　是指層住空間的大小范圍。俗稱：小套、中套、大套。

　　102、面積配比

　　指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。

　　103、格局配比

　　是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。

　　104、閣樓

　　是指位于房屋坡屋頂下部的房間。

　　105、假層

　　是指房屋的最上一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層。

　　106、普通住宅

　　是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。

　　107、公寓

　　是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。

　　108、純辦公樓

　　是指專為各類公司的日常營運(yùn)提供辦公活動空間的大樓。

　　109、商場

　　是指規(guī)劃為對外公開進(jìn)行經(jīng)營的建筑物。

　　110、綜合樓

　　是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。

　　111、商住住宅

　　是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。

　　112、別墅

　　是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。

　　113、TOWNHOUSE(聯(lián)排別墅)

　　正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。

　　114、躍層式商品房

　　是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散。

　　115、復(fù)式商品房

　　是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。

　　116、錯層式住宅

　　是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。

　　117、SHOPPING MALL

　　直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強(qiáng)烈吸引人氣;開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。

　　118、商品房的起價

　　是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。

　　119、商品房的均價

　　是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。

　　120、基價

　　經(jīng)過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價后得出。

　　121、定金

　　只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。

　　122、訂金

　　只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。

　　123、共有房產(chǎn)

　　共有房產(chǎn)是指某一房產(chǎn)屬于兩個或兩個以上的所有人共同所有。

　　124、《商品房預(yù)售許可證》

　　《商品房預(yù)售許可證》是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購人。

　　125、契稅

　　契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。(交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半)

　　126、公共維修基金

　　公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。

　　127、印花稅

　　印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。

　　128、購買房地產(chǎn)的條件

　　成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監(jiān)護(hù)人證明書。

　　129、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》?

　　未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關(guān)法律規(guī)定。

　　130、申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料?

　　審核后購銷合同一份、收件收據(jù)、產(chǎn)權(quán)申請登記表、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證審批表、房屋所有權(quán)情況調(diào)查表、測量后的正式圖紙。

　　131、辦理產(chǎn)權(quán)需交納哪些費(fèi)用?

　　產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、勘丈測繪費(fèi)、印花稅、工本費(fèi)。

　　132、房地產(chǎn)權(quán)初始登記

　　指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

　　133、房地產(chǎn)登記

　　即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。

　　134、房地產(chǎn)登記的種類有哪些?

　　房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

　　135、什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記?

　　下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記：

　　(1) 地產(chǎn)使用用途改變;

　　(2) 權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的;

　　(3) 房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的;

　　(4) 建筑物、附著物倒塌、拆除。

　　136、房地產(chǎn)登記是以什么單位進(jìn)行登記的?

　　房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記的。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請登記。

　　137、申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理?

　　申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。

　　138、確權(quán)

　　確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過程。

　　139、房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓是指購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了預(yù)購商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于購房者一方原因，如對房屋需求的改變或是故意炒作，把原來因簽訂購房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，有的地方將其稱為“樓花”轉(zhuǎn)讓或“炒樓花”。

　　140、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。

　　141、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓?

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路綠地、休閑憩地、空間余地、電梯、樓梯、連廊、天臺或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移;有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。

　　142、房地產(chǎn)抵押

　　指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(或押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。

　　143、申請抵押登記應(yīng)提交什么資料?

　　(1)《房地產(chǎn)抵押登記申請書》;

　　(2)委托書;

　　(3)房地產(chǎn)證;

　　(4)夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明;

　　(5)商品房買賣合同和個人住房借款合同。

　　144、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓?

　　根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

　　145、以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記?

　　以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。

　　146、借款人如何償還銀行貸款?

　　貸款期限在1年內(nèi)(含1年)的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。

　　147、貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理?

　　根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行合同利率，不分段計算;對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。

　　148、貸款人提前償還貸款時，本息如何計算?

　　借款人在提前歸還貸款時，應(yīng)提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆嬒ⅲ饲耙延嬍召J款利息不作調(diào)整。

　　149、房屋租賃

　　是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　150、銀行按揭

　　按揭是英語“Mongase”(抵押)一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。

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