房地產(chǎn)融資知識
隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長、居民收入水平的不斷提高以及城市化進程的加快，出現(xiàn)了房地產(chǎn)融資主要依靠銀行貸款、融資結(jié)構(gòu)不合理等問題。以下是由學習啦小編整理關(guān)于房地產(chǎn)融資知識的內(nèi)容，提供給大家參考和了解，希望大家喜歡!
房地產(chǎn)融資知識一：
(1)如何實現(xiàn)有限追索。追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對一個項目的風險評價以及項目融資結(jié)構(gòu)的設計。應該根據(jù)具體的商業(yè)房地產(chǎn)項目的風險系數(shù)、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、開發(fā)階段、經(jīng)濟強度、市場安排以及投資者的組成、財務狀況、生產(chǎn)技術(shù)管理、市場銷售能力來安排。尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實力和項目的市場前景。
(2) 如何分擔項目風險。風險分擔是項目融資的突出優(yōu)點，應該在投資者、貸款銀行以及其他與項目利益有關(guān)的第3方間有效地劃分項目的風險，風險分擔的程度取決于各方的實力和在項目開發(fā)中的利益對比。
(3)如何利用項目的稅務虧損來降低投資和融資成本。商業(yè)房地產(chǎn)項目前期投資巨大，可以考慮如何通過合并納稅來獲得前期稅收上的利益。
(4)如何實現(xiàn)投資者對項目百分之百的資金要求。項目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活，但在設計融資結(jié)構(gòu)時應最大限度地控制項目的現(xiàn)金流量，保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項目融資結(jié)構(gòu)中正常債務部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。
(5)如何處理項目融資與市場安排之間的關(guān)系。對于一般的項目融資而言，長期的市場安排是實現(xiàn)有限追索項目融資的一個信用保證基礎，但是商業(yè)房地產(chǎn)市場前景難以確定，因此，在風險分擔時，項目投資方應該給予債權(quán)人一定的保證。
(6)如何結(jié)合項目投資者的近期融資戰(zhàn)略和遠期融資戰(zhàn)略。長期融資的時間有的可達20年之久，但一般的投資者出于對當?shù)氐耐顿Y領(lǐng)域不熟悉采取謹慎之策僅僅把融資當作是一個過渡，所以時間不會太長。而且由于種種情況的變化很可能涉及到重新融資問題，其難易程度是根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的不同決定的。
(7)如何實現(xiàn)投資者非公司負債型融資的要求，這是商業(yè)房地產(chǎn)項目融資的核心內(nèi)容。一般而言項目融資模式有以下3個特征：
A.在貸款形式上。(a)一個有限追索或無追索的貸款;(b)購買項目一定的資源儲量和產(chǎn)品。
B.在信用保證上。(a)要求對項目的資產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，對于項目的現(xiàn)金流量具有有效的控制;(b)要求把項目投資者一切與項目有關(guān)的契約性權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款銀行;(c)要求項目成為一個單一業(yè)務的實體，除了項目融資安排外，限制該實體籌措其他債務資金;(d)對于從建設期開始的項目，要求項目投資者提供項目的完工保證;(e)市場方面，要求項目具有類似“無論提貨與否均需付款”性質(zhì)的市場合約安排。
C.時間結(jié)構(gòu)上。無論融資方案如何復雜，其包括的兩個階段是：項目的建設、開發(fā)階段和項目的經(jīng)營階段。幾種具有代表性的融資模式有：(a)投資者直接安排融資的模式;(b)投資者通過項目公司安排融資的模式;(c)以“設施使用協(xié)議”為基礎的融資模式;(d)以“杠桿租賃”為基礎的融資模式;(e)以“生產(chǎn)支付”為基礎的融資模式;(f)以“黃金貸款”為基礎的融資模式;(g)BOT 項目融資模式。
房地產(chǎn)融資知識二：
1.內(nèi)部融資方式包括：
(1)企業(yè)自有資金：包括企業(yè)設立時各出資方投入的資金，經(jīng)營一段時間后從稅后利潤中提取的盈余公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業(yè)自有支配、長期持有。自有資金是企業(yè)經(jīng)營的基礎和保證，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴格要求。開發(fā)商一般不太愿意動用過多的企業(yè)的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。
(2)預收賬款：是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設項目，按雙方合同規(guī)定預收委托單位的開發(fā)建設資金。對開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的重要來源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有：
(1)上市融資：股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項目投資等。當房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
(3)銀行信貸：從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。
(4)房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機構(gòu)。它實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，并委托專門管理機構(gòu)進行經(jīng)營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項目和業(yè)務進行組合投資。
(5)商業(yè)抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業(yè)證券化的融資方式，及將不動產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發(fā)行。
(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
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