如何進行房地產(chǎn)評估

　　房地產(chǎn)評估實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來。下面是學習啦小編為大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)評估相關內(nèi)容，歡迎閱讀。

　　房地產(chǎn)評估原則：信息數(shù)據(jù)庫的建立

　　1、多渠道搜集商鋪成交資料及市場信息，如通過中介公司了解商鋪為出售、租賃信息資料;通過拍賣行了解商鋪拍賣成交資料等，除此之外，還可以通過報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)上查詢等多種途徑搜集商輔相關資料。

　　2、掌握政策法規(guī)，并注重搜集城市發(fā)展方向的相關信息。如政府頒布的城市規(guī)劃發(fā)展方向，如交通、基礎設施、市政及公建配套，專業(yè)性市場等。這也需分門別類加以整理，方便查找。

　　房地產(chǎn)評估原則：認真作好估價對象

　　1、估價對象的基本情況：如位置、臨街狀況、四至情況、所在樓宇的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開問、進深、寬深比、所在的樓層、朝向、層高(有些商鋪可以塔閣樓)、商鋪使用率、內(nèi)部格局(布局的合理性)、內(nèi)部設施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)(出租、自用還是閑置)。

　　2、估價對象的權利狀況及現(xiàn)時的租金水平：如商鋪證載用途、合法產(chǎn)權面積、土地使用權剩余使用年限、土地世紀網(wǎng)學網(wǎng)代發(fā)中心()給您提供優(yōu)質(zhì)的服務使用權是出讓還是劃撥;估價對象如果為出租，是簽訂中長期還是短期租約，租賃起止日，租金水平，押金的收取辦法。在調(diào)查租金時;有些業(yè)主在購買商鋪后，又由開發(fā)商統(tǒng)一的返租幾年，協(xié)議租金不能代表客觀市場租金，要注意此類情況。

　　3、重視對周邊的區(qū)位情況調(diào)查，如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營特色、市場的消費群體、交通情況(如路面的寬度、公交線路、地鐵站、有無交通管制如單行線等)、市政及基礎設施、公建配套條件等;周邊市場商鋪類用房的租、售面積及價格水平等。并在此基礎上認真填寫現(xiàn)場查勘記錄表;對估價對象拍照留證。

　　房地產(chǎn)評估原則：遵循房地產(chǎn)評估的基本原則

　　房地產(chǎn)估價應遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則及估價時點原則，在此結(jié)合實例談一談合法原則、最高最佳使用原則。

　　l、合法性原則，比如有的商鋪證載用途為住宅或辦公，但由于位于老城區(qū)的商業(yè)區(qū)，其租金的水平很高，這里需指出的是，應遵循合法性原則，當然也應適當考慮現(xiàn)時的用途對其價值有正面的影響。如果委托方要求按商鋪評估，在按商鋪評估的前提下，要假設能通過補繳相應的地價及稅費，順利轉(zhuǎn)換用途，在報告中加以披露，評估結(jié)果應充分考慮補繳的相關費用，并做相應的扣除。

　　房地產(chǎn)評估方法：成本法

　　(1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

　　(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

　　房地產(chǎn)評估方法：市場比較法

　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。

　　房地產(chǎn)評估方法：剩余法

　　房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

　　房地產(chǎn)評估方法：收益法

　　不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

　　房地產(chǎn)評估方法：假設開發(fā)法

　　對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。

　　房地產(chǎn)評估方法：基準地價法

　　針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

　　房地產(chǎn)評估方法：路線價法

　　土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。