商業(yè)業(yè)態(tài)有哪些主要的布局分類(2)
商業(yè)業(yè)態(tài)有哪些主要的布局分類
商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展特點
中國城市商業(yè)發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的兩個特點:
1、現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在中國城市的發(fā)展中擔當主角。現(xiàn)階段中國城市發(fā)展的主要方式是市場化的房地產商開發(fā)的模式，追求房地產項目的規(guī)模化和較高的規(guī)格是房地產開發(fā)商的利益需求。傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)不能滿足從規(guī)模上和檔次上滿足房地產開發(fā)商的利益需求。
而以便利店、超級市場、大賣場、大型專業(yè)性超市和購物中心等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)不但在規(guī)模和利益上能滿足房地產開發(fā)商的規(guī)模和利益的需求，還能提升提高一個城市和一個房地產項目的地位和檔次為其帶來巨大的城市標志性利益和商業(yè)利益。
2、現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在中國大型城市中導入發(fā)展快但生命周期縮短。以上海、深圳、北京等大型特大型城市為例，從超級市場到大賣場、從大賣場、大型專業(yè)性超市到便利店折扣店，從現(xiàn)代百貨店到購物中心，這些現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)從無到有只花了10年時間。為什么只用了10年時間呢?因為中國的城市發(fā)展速度快，因為中國已成為世界零售業(yè)競爭的主戰(zhàn)場，因為中國的消費者收入水平在提高，且差距的擴大為各種現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的迅速發(fā)展創(chuàng)造了世紀性的、前所未有的發(fā)展機遇。
為什么各種現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的生命周期縮短了呢?如標準型超市(食品超市)在大型和特大型城市中的生命周期只有10到15年，原因還是速度和競爭。由于發(fā)展速度太快使得某一商業(yè)業(yè)態(tài)在一個較短時間內就進入飽和狀態(tài)。又由于在一段時間內競爭者太多使得某一商業(yè)業(yè)態(tài)迅速地進入了惡性競爭。飽和與惡性競爭是中國大型和特大型城市中現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)生命周期縮短的主因。
商業(yè)業(yè)態(tài)的結構影響
1、商業(yè)業(yè)態(tài)影響城市商業(yè)空間結構的方式
商業(yè)業(yè)態(tài)本身不直接對城市商業(yè)結構產生影響。商業(yè)業(yè)態(tài)對城市商業(yè)空間結構的影響是通過不同業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)的區(qū)位選擇實現(xiàn)的。影響特定業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)區(qū)位選擇的因子有兩大類:一是該種商業(yè)業(yè)態(tài)的自身因素如一般區(qū)位因子(交通、地段地價等)、規(guī)模經濟、集聚經濟、物質設施形態(tài)、經營商品特色等;二是消費者行為方面的因素如消費偏好、消費者數量與支付能力、消費出行方式、消費心理與方式等。
商業(yè)企業(yè)區(qū)位選擇的過程是在利潤最大化前提下上述二者有機結合、實現(xiàn)動態(tài)均衡的過程，其結果便形成了特定的城市商業(yè)空間結構與商業(yè)景觀。因而可以說城市商業(yè)空間結構是商業(yè)業(yè)態(tài)的功能、規(guī)模與等級結構的空間表現(xiàn)。圖1表述了商業(yè)業(yè)態(tài)影響城市商業(yè)空間結構的過程。
2、商業(yè)業(yè)態(tài)對城市商業(yè)空間結構的影響
(1)傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)與"金字塔"網狀商業(yè)空間結構模式
傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)以隨工業(yè)革命而興起的百貨商場及稍后出現(xiàn)的雜貨店、小百貨等為代表。歐美早期的城市，是在市內交通尚不發(fā)達的情況下形成的。因此百貨商場與專賣店雜貨店的區(qū)位選擇遵循接近性(accesibility)原則，即商業(yè)網點盡量接近顧客住地，以便顧客就近購物。城市中心位置由于通達性好、處于全市顧客購物平均距離最小處等優(yōu)勢，往往成為百貨商場與專賣店等業(yè)態(tài)的選址目標。
隨著城市的向心發(fā)展與近域推進，城市中心逐漸發(fā)展成為中央商業(yè)區(qū)(CBD)。城市CBD一旦形成，由于地價高昂，只有盈利水平高、地租支付能力強的高檔商店與百貨商場及專業(yè)店才可能集聚在CBD而形成全市最高級別的商業(yè)中心。地租支付能力較弱的一般商場與一價店等只得選址在區(qū)位條件一般但客流量較大的城市地段而形成城市分區(qū)商業(yè)中心。
其它面向居民提供中低檔商品與服務的雜貨店、小百貨等廣泛分布于居民區(qū)而形成社區(qū)購物中心與鄰里購物中心。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)區(qū)位選擇的結果形成了以CBD為核心、以若干次級商業(yè)中心與眾多鄰里商業(yè)中心為支撐的"金字塔"型網狀體系，并且絕大多數商業(yè)活動集聚在CBD。
整個"金字塔"網絡體系中，頂部由CBD組成，越往下，商業(yè)中心數量越多，眾多的普通商店組成"金字塔"的底部，這些特征與克里斯泰勒的中心地等級模式基本相符。
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(2)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)與多極分散的城市商業(yè)空間結構模式
城市商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與城市化進程息息相關。二戰(zhàn)后特別是50年代以來，由于"城市病"問題的困擾與城市交通網絡設施現(xiàn)代化的推動，歐美城市發(fā)展相繼進入"郊區(qū)化"與"逆城市化"階段。以住宅郊區(qū)化為先導，西方城市郊區(qū)化引發(fā)了市區(qū)各類職能部門郊區(qū)化的連鎖反應。首先遷往郊區(qū)的是商業(yè)部門，商業(yè)是為城市居民提供服務的，市區(qū)居民的外遷勢必影響到商業(yè)的營業(yè)。
市區(qū)人口尤其是富裕階層的外遷，導致市區(qū)購買力的下降，市中心區(qū)(包括CBD)的一些百貨商店紛紛倒閉。傳統(tǒng)的由CBD主宰城市零售業(yè)的格局逐漸被打破。為求得生存與發(fā)展，市區(qū)尤其是(;BD的一些商業(yè)企業(yè)不得不追隨居民而遷往郊區(qū)。但此時的商業(yè)環(huán)境已發(fā)生變化，由高速公路、地鐵、軌道交通等組成的發(fā)達的城市交通網絡已經形成，家庭小汽車也得到普及，驅車購物已成為可能;而且隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快與生活方式的改變，人們"一次購物"的愿望加強。
于是，超級市場、購物中心與巨型市場、倉儲式市場等業(yè)態(tài)應運而生。這些新興業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)占地面積廣，提供商品服務種類多，一般選建于地價便宜的城郊接合部。以超級或巨型市場或購物中心為核心，一些便利店、專賣店等集聚在其周圍而形成郊區(qū)商業(yè)中心。
郊區(qū)購物中心不僅服務于郊區(qū)居民，而且也吸引了相當部分的市區(qū)居民。因為市區(qū)道路陳舊，交通不便，顧客驅車到市區(qū)邊緣帶的高速公路沿線的新商業(yè)中心購物反而省時方便，"時間原則替代了空間原則"。商業(yè)郊區(qū)化發(fā)展降低了城市CBD與城市中心的商業(yè)功能與作用，如美國芝加哥1950年市區(qū)商業(yè)企業(yè)職工占總數的7396，郊區(qū)僅為27%，到1970年代則各占一半;1977年美國城市郊區(qū)商業(yè)零售額已超過市區(qū)。
國內有研究表明北京零售業(yè)出現(xiàn)"市中心區(qū)商業(yè)區(qū)衰落，邊緣商業(yè)中心崛起，社區(qū)商業(yè)中心蓬勃發(fā)展"的態(tài)勢。
50-60年代以來，人文主義興起，城市居民的閑暇時間增多，其購物行為趨于復雜化。更多的消費者將購物、娛樂、康體休閑、領略城市風光等結合在一起，他們不僅要求購物方便，而且要求購物環(huán)境優(yōu)雅舒適。
城市消費者的多重購物目的使得一些大型商業(yè)業(yè)態(tài)與服務業(yè)的功能界限不再十分明顯，商業(yè)的兩棲性即商業(yè)與服務業(yè)的綜合性特征日益明顯。融購物與娛樂休閑為一體的新興業(yè)態(tài)-ShoppingMal適應了時代的需求，這種新興業(yè)態(tài)綜合考慮了消費者的各種需求，體現(xiàn)了對人的關懷，因而ShoppingMall自產生起便獲得廣大消費者的青睞，并取得巨大成功。
ShoppingMall一般選址在客流較集中、交通便捷的市中心或次(區(qū))中心，選址在次中心往往形成城市分區(qū)商業(yè)中心，有利于城市商業(yè)的分散布局與縱向發(fā)展。
購物中心、巨型市場與ShoppingMall等業(yè)態(tài)的興起與區(qū)位布局客觀上打破了傳統(tǒng)的"金字塔"式城市商業(yè)空間格局。由于發(fā)展的慣性，城市CBD可能在城市商業(yè)網絡中仍居于重要地位，但城市分區(qū)商業(yè)中心的興起與郊區(qū)商業(yè)中心的崛起，使城市商業(yè)布局向多極分散格局發(fā)展，特別是各種業(yè)態(tài)的商店連鎖經營的發(fā)展，更加劇了城市商業(yè)的綜合性與橫向性發(fā)展趨勢。
(3)新興商業(yè)業(yè)態(tài)與三維的城市空間市場結構
近年新興的虛擬商廈與電子商業(yè)是以計算機網絡為基礎，通過電子網絡方式進行商品交換與行政作業(yè)的全過程。這可視為商業(yè)業(yè)態(tài)的第五次革命，因為它第一次實現(xiàn)了無店鋪經營，突破了傳統(tǒng)的商業(yè)生產、批發(fā)與零售的流轉程序與營銷模式，真正實現(xiàn)了低成本、高效率與零庫存，將對城市傳統(tǒng)的商業(yè)空間結構帶來前所未有的沖擊。
眾所周知，傳統(tǒng)的商業(yè)市場是二維的地理位置(Marketplace)，距離障礙與交通費用是影響商品交易成本的重要因素。而虛擬商廈與電子商業(yè)的發(fā)展造就了三維的空間市場(Marketspace)，借助這一市場，企業(yè)可以突破地理位置的局限，擺脫空間距離的束縛，直接與消費者進行交易。
虛擬商廈與電子商業(yè)使得網絡直銷成為可能，而以零售與批發(fā)為主業(yè)的中間商的作用將弱化。"網上購物"模式促成了"虛擬商場"的出現(xiàn)，傳統(tǒng)的商業(yè)地理空間將讓位于空間市場(包括地理空間與網絡空間)，因而虛擬商廈與電子商業(yè)對城市的商業(yè)空間結構的影響將是深遠而復雜的。
筆者認為，應該正確評價新興商業(yè)業(yè)態(tài)對傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與傳統(tǒng)市場空間結構的影響。雖然電子商業(yè)與虛擬商廈必將對傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)造成很大的沖擊，但不會完全取而代之。因為現(xiàn)代人們的多重購物目的與要求使得ShoppingMall與購物中心等業(yè)態(tài)相對于電子商業(yè)仍具有較大的比較優(yōu)勢，因而仍將存在下去。
商業(yè)業(yè)態(tài)的經營特征
百貨店
百貨店是指在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區(qū)，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。
(1)選址在城市繁華區(qū)、交通要道。
(2)商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。
(3)商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。
(4)商店設施豪華、店堂典雅、明快。
(5)采取柜臺銷售與自選(開架)銷售相結合方式。
(6)采取定價銷售，可以退貨。
(7)服務功能齊全。
超級市場
超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。
(1)選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。
(2)以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。
(3)商店營業(yè)面積在1000平方米左右。
(4)商品構成以購買頻率高的商品為主。
(5)采取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統(tǒng)一進行。
(6)營業(yè)時間每天不低于11小時。
(7)有一定面積的停車場地。
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