什么是墊資墊資的風(fēng)險(xiǎn)
什么是墊資墊資的風(fēng)險(xiǎn)
為促成交易，不少房地產(chǎn)中介為購(gòu)房者墊資購(gòu)房業(yè)務(wù)。那么你對(duì)墊資了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是墊資的內(nèi)容，希望大家喜歡!
墊資的簡(jiǎn)介
墊資，是指按照工程項(xiàng)目的資金情況，工程項(xiàng)目對(duì)外付款大于項(xiàng)目已收款或者應(yīng)收款合計(jì)所形成的代墊支出的資金?；蛘呤巧a(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中所需的款項(xiàng)。
墊資的手續(xù)流程
1、借款人貸款前咨詢：填寫住房抵押申請(qǐng)書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明;借款擔(dān)保人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明;抵押房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書、鑒定書和保險(xiǎn)單據(jù);購(gòu)建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
2、銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)、購(gòu)房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。
3、借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押。
4、借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。
5、貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過(guò)轉(zhuǎn)帳方式劃入購(gòu)房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。
墊資的風(fēng)險(xiǎn)
無(wú)論是行還是法律界，有關(guān)專業(yè)人士都提醒房產(chǎn)交易雙方在使用這種“墊資”工具時(shí)須萬(wàn)分慎重。由于缺少了擔(dān)保公司和銀行的介入，這一交易過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)重重。
過(guò)去的“轉(zhuǎn)按揭”，主要是債務(wù)人的變更，即在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，因借款人轉(zhuǎn)讓已抵押給銀行的抵押房產(chǎn)，貸款銀行向購(gòu)買該抵押房產(chǎn)的購(gòu)房人(下家)發(fā)放貸款，同時(shí)，原借款人通過(guò)售房款歸還貸款。這一切過(guò)程都由銀行操作，買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)都比較小。
如今，對(duì)于賣房人來(lái)說(shuō)，收回房款增加了很多風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)。由于銀行放款要先放到貸款服務(wù)公司的賬戶，而如今的貸款服務(wù)公司又是魚龍混雜，不規(guī)范也不合法，如果碰上惡意詐騙的貸款服務(wù)公司，賣房人只有自認(rèn)倒霉。
對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)則更為突出。首付款付出去之后，這筆資金如何監(jiān)管成為問(wèn)題關(guān)鍵，過(guò)去有這種案例，就是賣家在收到首付款之后，突然說(shuō)房子不賣了，從而引起復(fù)雜的財(cái)務(wù)糾紛。
“墊資中介”極力轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于貸款服務(wù)公司這謂的“墊資中介而言，也不是一筆包賺不賠的買賣。這一不被監(jiān)管部門允許的業(yè)務(wù)仍然有很大風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉，在有關(guān)規(guī)定中，不允許公司法人單位“墊資”給自然，因此這類業(yè)務(wù)都是由貸款服務(wù)公司的個(gè)人出面。在過(guò)去，種“墊資”的風(fēng)險(xiǎn)幾乎沒(méi)有，由于有沉默期限制，“墊資”公司的資金馬上會(huì)由后來(lái)的貸款買房人補(bǔ)足。但的政策大大延長(zhǎng)了“墊資”的時(shí)間，從而擴(kuò)大了“墊資”的成本和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是，在“墊資”服務(wù)過(guò)程中，貸款服務(wù)公司通過(guò)各種措施來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，以保證自己不受損失。一是通過(guò)公證來(lái)保證全套交易由中介操作; 二是在簽訂公證協(xié)議時(shí)，賣家需要將買房以及貸款所需的全部資料都交給中介保管，包括房產(chǎn)證、還款記錄、身份證、口本、借款合同、買賣合同等，一直到小產(chǎn)證出來(lái); 三是銀行發(fā)放給下家的貸款必須先進(jìn)到中介的賬戶，中介在扣除墊資款和服務(wù)費(fèi)之后再付給家房款。
即便如此，有些風(fēng)險(xiǎn)仍舊是他們無(wú)法控制的，比如說(shuō)，在“墊資”幫上家還清貸款之后，銀行不批給下家貸款么辦?“墊資”公司一般通過(guò)和銀行打通關(guān)系，要求銀行先作出審批之后，他們?cè)俜趴?，但在如此?yán)厲的政策之下，銀行是否和“墊資”公司合作還是個(gè)問(wèn)題。
“過(guò)去我們就知道有過(guò)這樣的例子，結(jié)果是打官司打到了法院，而法院查封房產(chǎn)需要原告支付保證金，害得“墊資”公司又多支付了筆錢，案子還拖了一年不能解決。”中泰擔(dān)保公司總經(jīng)理助理季國(guó)浩告訴記者，“但擔(dān)保公司可以介入這個(gè)過(guò)程，例如可以為‘墊資’的自然人作擔(dān)保，但由于風(fēng)險(xiǎn)很大，對(duì)于這個(gè)業(yè)務(wù)，我們也在考慮當(dāng)中。”
上海市銀行同業(yè)公會(huì)秘書長(zhǎng)朱德林的說(shuō)法更為這些“墊資”公司敲響了警鐘。他說(shuō)，房地局的政策雖然不能從根本上嚇退那些為虎作倀的“墊資”公司，但是面臨巨大的資金支出風(fēng)險(xiǎn)和相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間資凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，他們要好好計(jì)算一下了。
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