什么是不動產(chǎn)不動產(chǎn)的特性
什么是不動產(chǎn)不動產(chǎn)的特性
不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物等，那么你對不動產(chǎn)了解多少呢?以下是由學(xué)習啦小編整理關(guān)于什么是不動產(chǎn)的內(nèi)容，希望大家喜歡!
不動產(chǎn)的概念
概念定義：不動產(chǎn)是指實物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產(chǎn)不一定是實物形態(tài)的，如探礦權(quán)和采礦權(quán)。如建筑物及土地上生長的植物。依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。
房地產(chǎn)估價規(guī)范：房地產(chǎn)(real estate，real property)，土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。
不動產(chǎn)的特性
自然特性：不動產(chǎn)作為自然物的特性有：
1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。
2、個別性：也稱獨特性、異質(zhì)性、獨一無二，包括位置差異、利用程度差異、權(quán)利差異 。
3、耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。我國土地有使用年限。
4、數(shù)量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限 ，經(jīng)濟供給有彈性。
社會經(jīng)濟特性：體現(xiàn)人們之間的社會關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系的特性。
1、價值量大：與一般物品相比，不動產(chǎn)不僅單價高，而且總價大。
2、用途多樣性：也稱用途的競爭、轉(zhuǎn)化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經(jīng)濟角度土地利用的優(yōu)先順序：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。
3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動產(chǎn)涉及社會多方面，容易對外界產(chǎn)生影響。在經(jīng)濟學(xué)中稱為外部性，分為正的外部性、負的外部性。
4、權(quán)益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設(shè)置管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)四種特權(quán)進行管理。
5、難以變現(xiàn)性：也稱為變現(xiàn)力弱、流動性差，主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現(xiàn)的因素主要有不動產(chǎn)的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發(fā)程度、區(qū)位市場狀況等。
6、保值增值性：增值指不動產(chǎn)由于面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產(chǎn)能抵御通貨膨脹。
不動產(chǎn)的性質(zhì)類型
不動產(chǎn)是財產(chǎn)劃分的一種形態(tài)。因不動產(chǎn)對人們生活影響重大，且具有耐久性 、稀缺性 、不可隱匿性和不可移動性等特點，故許多國家法律對其均有特殊規(guī)定。在民事實體法上，不動產(chǎn)權(quán)利的變化，如以不動產(chǎn)為買賣或設(shè)立抵押權(quán)的標的物時，必須經(jīng)一定登記的公示手續(xù)，否則不發(fā)生效力;在民事程序法上，因不動產(chǎn)所引起的糾紛，一般應(yīng)由不動產(chǎn)所在地法院管轄，如《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國民事訴訟法》，就有類似的法律規(guī)定。
最核心的不動產(chǎn)類型就是土地。而以土地為基礎(chǔ)再進行擴展，有其他的類型。在法律上有分離說與吸收說之分。根據(jù)吸收說，房屋被土地吸收，成為土地的組成部分，不能成為獨立的不動產(chǎn);同理，莊稼等土地上的附著物也被土地吸收，也成為土地的組成部分，也不能成為獨立的不動產(chǎn)。所以根據(jù)不動產(chǎn)的定義以及吸收說的理論，在實體上只有土地為不動產(chǎn)。吸收說可以說是傳統(tǒng)法理，但是這種制度隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展，也有了發(fā)展。比如德國為了突顯房屋的價值，使其與土地在價值上分開，但又不違背傳統(tǒng)法理，就提出了地上權(quán)制度，然后根據(jù)吸收說，讓地上權(quán)吸收房屋，這樣也就符合吸收說的理論了。而另一些國家卻與此相反提出了分離說。根據(jù)分離說，土地與附著于土地的物(特別是價值明顯的物如房屋)分離為不同的不動產(chǎn)。如土地上建立一個房屋，此時土地與房屋為不同的不動產(chǎn)，但是一般情況下會產(chǎn)生與之相一致或協(xié)調(diào)的制度，如日本因此提出了法定租賃權(quán)與法定地上權(quán)，這樣土地為獨立的不動產(chǎn)，法定租賃權(quán)或法定地上權(quán)與房屋合并成為獨立的不動產(chǎn)，然后就符合了傳統(tǒng)法理。
一般國家都規(guī)定不動產(chǎn)的類型，如我國規(guī)定不動產(chǎn)的類型有如下：土地、建筑物、構(gòu)筑物以及添附于土地和建(構(gòu))筑物的物。
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