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房地產(chǎn)金融是什么意思有什么特點(diǎn)和作用(2)

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  (二)支持居民住房消費(fèi)能力的提高

  長(zhǎng)期穩(wěn)定的金融支持政策是實(shí)現(xiàn)我國政治目標(biāo)、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長(zhǎng)期的金融支持政策。發(fā)達(dá)國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標(biāo)后,持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),而且政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵(lì)使其迅速成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)。我國已提出建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo),因此,明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費(fèi)能力的保證。

  制度層面

  我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正發(fā)展基本上是從1998年開始,這一年我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》頒布,取消單位福利分房,實(shí)行住房商品化,居民通過個(gè)人按揭貸款進(jìn)行住房的商品化購置。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展,成為帶動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。

  經(jīng)濟(jì)層面

  我國經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)不僅提高了當(dāng)期的支出,更重要的是增加了居民未來收人增長(zhǎng)的預(yù)期,這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長(zhǎng)。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的住房投資,從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),其中房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)空間大,持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快,我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊,產(chǎn)品日益豐富。未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補(bǔ)充,將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。

  金融體系

  大多數(shù)國家對(duì)居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業(yè)性金融體系。福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問題,而商業(yè)性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持,同時(shí)也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發(fā)點(diǎn),重在調(diào)節(jié)和提供各種幫助,體現(xiàn)出政府福利的特點(diǎn)。商業(yè)性住宅金融遵循市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則,以盈利為目的,體現(xiàn)出住房商品化的原則。兩者既相對(duì)獨(dú)立,又相互依賴融合,形成統(tǒng)一的住宅金融。

  建立福利性金融制度是政府的基本職責(zé)。大多數(shù)國家在購房資金來源、政府信用擔(dān)保和減輕貸款返還負(fù)擔(dān)方面提供了積極的福利性金融支持,并未采取完全市場(chǎng)化的態(tài)度。我國目前商業(yè)性金融體系相對(duì)成熟,也承擔(dān)著各種收入結(jié)構(gòu)居民的住宅融資需求,但商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)作為市場(chǎng)主體,不可能長(zhǎng)時(shí)期承擔(dān)對(duì)政策性的住宅融資責(zé)任,而福利性金融體系除了處于探索之中的住房公積金制度外幾乎空白,所以建立針對(duì)中低收人人群的福利性融資體系是今后亟待解決的課題。

  (三)房地產(chǎn)金融調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性

  我國經(jīng)濟(jì)界以中國證監(jiān)會(huì)(簡(jiǎn)稱CSRC)1999年4月制訂的《中國上市公司分類指引》為標(biāo)準(zhǔn),該指引以國家統(tǒng)計(jì)局制定的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》為主要依據(jù),將房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)單獨(dú)的門類,其包括的內(nèi)容分為三個(gè)子類:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)及其他房地產(chǎn)活動(dòng)。

  與我國關(guān)于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)分類相對(duì)應(yīng),在國際產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)體系中,特別是國際資本市場(chǎng)上最常用的產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)GICS和GCS將房地產(chǎn)業(yè)歸于金融行業(yè),將其與銀行、保險(xiǎn)歸于一類。此外,美國1997年推出的北美產(chǎn)業(yè)分類體系(NAICS)取代了原標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類(SIC),也將房地產(chǎn)業(yè)歸為金融業(yè)。

  上述產(chǎn)業(yè)分類比較顯示,國際上特別是國際資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)金融屬性的認(rèn)知。充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性,對(duì)于管理層和房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。一方面,國家管理部門特別是金融管理部門,應(yīng)該全面綜合考慮房地產(chǎn)金融問題,而不是單獨(dú)從銀行信貸管理、信托政策、企業(yè)債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產(chǎn)金融;另一方面,作為房地產(chǎn)業(yè)界,應(yīng)該認(rèn)識(shí)和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性,站在金融的高度,發(fā)揮房地產(chǎn)自身優(yōu)勢(shì),充分利用各種創(chuàng)新金融工具,挑戰(zhàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

  房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融、民眾生活帶來巨大的影響,房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)將直接影響到國民經(jīng)濟(jì)和GDP增長(zhǎng),也影響金融資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值,從而產(chǎn)生泡沫,一旦泡沫破滅,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失。

  我國自房地產(chǎn)市場(chǎng)建立以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就和金融市場(chǎng)的發(fā)展緊密地聯(lián)系在一起。購房抵押貸款使消費(fèi)者的潛在購房需求得以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求,開發(fā)企業(yè)獲得的銀行開發(fā)貸款促使其完成新建項(xiàng)目的建設(shè)。當(dāng)國家決定對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控時(shí),作為主要調(diào)控工具之一的金融手段,不可避免地要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響,特別是當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于金融業(yè)依存度越高時(shí),所產(chǎn)生的影響也將越大。


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