如在德國民法中，不動產(chǎn)物權的變動要求有一個專門就物權變動達成合議的物權合同，同時又將登記作為不動產(chǎn)物權變動的生效要件。在奧地利民法中，物權的變動除有效的債權合同外，不論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，將登記作為其生效要件。在我國民法中，登記也是作為不動產(chǎn)物權變動的生效要件來看待的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》笫三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依照本法的規(guī)定辦理權屬登記”。笫四十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理”。笫六十一條笫一款規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記”。《中華人民共和國擔保法》笫四十一條規(guī)定：“當事人以本法笫四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”。笫四十二條明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記的主管機關。由此可見，不動產(chǎn)抵押是一種要式法律行為，是必須辦理登記的，如果僅僅簽定了抵押合同而未辦理抵押物登記，那么該抵押行為是無效的。同時，也只有辦理了抵押物登記，不動產(chǎn)抵押合同才能生效，抵押權人的利益才會受到法律的完整保護。

　　(三)抵押物進行登記能夠有效地維護抵押權人的利益得到實現(xiàn)。由于設立抵押制度的目的在于擔保債的履行，即保護債權人的利益?！吨腥A人民共和國擔保法》笫四十三條規(guī)定：“當事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效，當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人”。這條規(guī)定說明，當事人之間設立抵押合同之后，以本法笫四十二條規(guī)定之外的財產(chǎn)設定抵押的，如果未辦理抵押物登記手續(xù)，則抵押人于抵押權存續(xù)期間將抵押物出賣、轉(zhuǎn)讓或再次設定抵押、質(zhì)押，并使抵押物轉(zhuǎn)移至第三人占有時，抵押權人而不能向第三人就該抵押物主張抵押權，因為該項財產(chǎn)只能在抵押人和抵押權人之間產(chǎn)生效力，也就是說抵押權人只能向抵押人主張抵押權。反之，如果該抵押物辦理了登記，則該登記就具有對抗一切人包括善意第三人的效力，即抵押權人依抵押登記可以向任何第三人主張自己的抵押權，不論是善意第三人還是惡意第三人均不得拒絕。

　　要件規(guī)定

　　所謂抵押，是指債務人或笫三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?！稉７ā敷仕氖粭l明確規(guī)定了以本法笫四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。從這一條規(guī)定說明抵押物只有進行了登記，才具有公信力，公信力所保護的才是物權的權利。根據(jù)《擔保法》笫四十四條規(guī)定，抵押物登記的要件包括：(1)主合同和抵押合同，(2)抵押物的所有權和使用權證書。

　　(1)主合同和抵押合同。主合同是指抵押權所擔保的主債權合同，既然抵押的作用是為了擔保主債權的實現(xiàn)而存在的，那么主債權合同的有效存在就是抵押權得以設立的前提，所以抵押人和抵押權人在進行抵押物登記時應當向登記機關提交主債權合同或其復印件。再者，在我國現(xiàn)行《擔保法》中，比較注重抵押權的從屬性，不允許抵押權脫離所擔保的主債權而獨立存在，也不允許設立沒有主債權的抵押權。同時有關的登記部門也可以幫助審查抵押人和抵押權人之間設立的主債權合同是否成立、合法，這樣為在管理上杜絕此種現(xiàn)象的發(fā)生，防止一些不法分子鉆法律的空子，擾亂正常的社會經(jīng)濟秩序，自然就有必要在設立抵押權登記時要求當事人提交所擔保的主債權合同。抵押合同是抵押人與抵押權人就是否設立抵押權以及如何設立抵押權所達成的協(xié)議。根據(jù)《擔保法》笫三十八條規(guī)定，抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。這說明抵押合同是抵押人和抵押權人之間就有關抵押權設立事項所達成的書面協(xié)議，那么抵押合同當然也就成為登記機關進行抵押權登記的主要依據(jù)文書，如果沒有抵押合同，當事人到抵押權登記機關申請抵押權登記也就沒有意義，登記機關也不能受理，同時登記機關在受理抵押權登記時，也要對抵押合同設立是否基于平等自愿而訂立及其合法性進行審查。

　　(2)抵押物的所有權和使用權證書。抵押權是擔保物權，它以確保債權實現(xiàn)為宗旨。既然是物權，根據(jù)物權客體或標的物特定性原則，抵押權設立時，抵押物必須是指定的物，這樣抵押權設立之后才能對特定的物行使抵押權的支配權和優(yōu)先受償權，那么就要求在進行抵押權登記時必須有可供確定抵押物的文書，或使抵押物特定化以使其區(qū)別于其他財產(chǎn)的標志。在我國民法和現(xiàn)行《擔保法》中，可以設定抵押權的財產(chǎn)按其權利行態(tài)可分為：以財產(chǎn)所有權來設定抵押權及以財產(chǎn)使用權來設定抵押權，而以財產(chǎn)使用權設定抵押權在我國僅有土地使用權抵押一種形式。這樣以財產(chǎn)所有權或土地使用權來設定抵押權時，就只有這些財產(chǎn)的所有權證書或使用權證書能夠證實其抵押物的特定性。登記機關也是依據(jù)這些抵押物的所有權證書或使用權證書來審查這些財產(chǎn)是否屬于《擔保法》笫三十七條所規(guī)定的，不得設立抵押權的范圍。倘若屬于笫三十七條所列的財產(chǎn)，則相應的登記機關有權拒絕為抵押人和抵押權人辦理抵押物登記。

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